ללא סגירה למחזר עלות: האם זה מתאים לך?

משכנתא ללא סגירה עשוי להישמע טוב מכדי להיות אמיתי. אבל אם שיעורי refinance הם נמוכים לטובה - אך שפשוף יחד את דמי upfront הוא מעודד אותך מ refinancing המשכנתא שלך - ללא סגירת עלות למחזר עשוי להיות שווה לשקול. במיוחד אם אתה מתכנן להישאר בבית שלך רק עוד כמה שנים.

איך refinance ללא סגירה עלות עובד

עלויות סגירת יכול להגיע ל 3% עד 6% של יתרת הקרן שלך, על פי מועצת הפדרל ריזרב. אלה הם חיובים עבור הערכה, חיפוש הכותרת, דמי ההקלטה וכל השאר. אבל המלווים לעיתים קרובות חבילת "ללא סגירת עלות" משכנתאות עבור לווים מוסמכים. זה יכול להיות מושגת בכמה דרכים.

גביית ריבית גבוהה יותר. המלווה רשאי לכסות את הוצאות למחזר ללא עלויות הסגירה על ידי העלאת הריבית על ההלוואה. בדרך זו המלווה יעשה את כל זה בחזרה, ואולי הרבה יותר לאורך זמן, תוך מפתה יותר הלוואה הלוואה מחלקת המשכנתאות שלה.

גלישת דמי לתוך המימון. או, המלווה רשאי לגלגל את "ללא עלות" דמי refinance לתוך יתרת הקרן הכוללת אתה חייב. זוהי שיטה אחרת עם אותה תוצאה: תשלום גבוה יותר, כמו העמלות בתוספת הריבית משולמים לאורך חיי ההלוואה.

היתרונות והחסרונות של למחזר ללא סגירה למחזר

יתרונות you

• אין תשלום מראש משולם בסגירה
• לא משלמים דמי upfront גדול פירושו קצר הפסקה אפילו נקודת
• תשלום אפס עמלות מקל להשוות את שיעורי הריבית בין המלווים

חס you

• אתה חייב תשלום חודשי גבוה יותר
• אתה צפוי לשלם יותר עניין על פני החיים של ההלוואה

מתי לבחור ללא סגירה למחזר עלות

מקווה לעלות לבית אחר בקרוב? ללא סגירת עלות משכנתא refinance עשוי להיות בשבילך. אם אתה מתכנן להישאר בבית רק כמה שנים, אתה כנראה לא יכול להחזיר את החזר refinance את דמי upfront היית משלם בכל מקרה.

וזה האפשרות היחידה - מלבד לחכות לקנות - עבור אלה פשוט אין להם את החיסכון כדי לכסות את עלויות הסגירה upfront.

עם זאת, לא כל משאיל מציע ללא סגירת עלות אפשרות. על פי המחקר Investmentmatome, רק כמה המלווים בגלוי לפרסם ללא סגירת עלות למחזר התוכנית. למעשה, בנק ארה"ב היה אחד המלווים הלאומיים היחידים שמצאנו בקידום תוכנית ספציפית לסגירת אפס-סגירה.

זה משלם לחנות עם כמה המלווים שונים מאז הבנקים המקומיים איגודי האשראי יכול להיות סביר יותר לפרסם את האפשרויות האלה.

" יותר: כמה שווה הבית שלי?

החיסרון של למחזר ללא סגירה למחזר

אם אתה מניח שורשים לתקופה ארוכה יותר של זמן, אתה כנראה צריך לשקול לשלם את עלויות הסגירה מראש. זה רק עניין של מתמטיקה קטנה.

בעוד עלויות upfront שלך מופחתים עם סגירה ללא עלות למחזר, התוצאה היא תשלום גבוה יותר ואולי עניין משמעותי יותר שישולם על פני החיים של ההלוואה. המלווים עשויים גם להוסיף עונש תשלום מראש על ההלוואה כדי להרתיע אותך מ refinancing שוב לפני שהם כבר recouped את העלויות.

מפעיל את המספרים

על מנת לקבל החלטה נבונה, לשאול את המלווים אתה שוקל לספק ניתוח של עלויות הסגירה, כמו גם את ההבדל בריבית ותשלומים עבור סגירה ללא עלות למחזר לעומת הלוואה עם upfront עמלות. עם יישום, כל משאיל יספק הרשמי הלוואה הערכה המפרט את העלויות ואת התנאים שהם מציעים.

עכשיו אתה יכול לחשב את נקודת "break-even" כמה זמן זה ייקח כדי לשחזר את עלויות הסגירה על הלוואה ולהשוות את זה נגד המשא ומתן ללא עלות הסגירה. נניח את עלויות הסגירה על הלוואה סך של 3,500 $. כך תוכל לחשב את תקופת הפריצה שלך:

כיצד לחשב את נקודת הפריצה שלך

לחשב את החיסכון החודשי מתשלום הבית הקיים שלך לעומת החדש שלך, נמוך יותר תשלום חודשי refinanced. נשתמש בחיסכון של $ 150 כדוגמה. (דוגמה: $ 1,200 - $ 1,050 = 150 $ חיסכון חודשי)

הפחת שיעור המס האפקטיבי שלך מ 1. נשתמש 25% מס סוגר. (דוגמה: 1 - 0.25 = 0.75)

הכפל את החיסכון החודשי שלך לפי שיעור המס שלך. זה יהיה החיסכון שלך לאחר מס. ($ 150 x 0.75 = $ 113)

מחלקים את עלויות הסגירה המשוערות על ידי החיסכון שלך לאחר מס כדי לקבל מספר חודשים לשבור אפילו. ($ 3,500 / $ 113 = 31 חודשים)

בדוגמה זו, זה ייקח 31 חודשים כדי להחזיר את עלויות הסגירה עבור תקן למחזר. אם אתם מתכננים להישאר בבית שלך לפחות שלוש שנים, תוכל לשחזר את דמי upfront של refinance שלך.

עכשיו אתה יכול להשוות את זה עם ריבית מוגברת ותשלום של למחזר ללא עלות למחזר, תוך התחשבות כמה זמן אתה מתכוון להישאר בבית.

רוצים שנעשה את המתמטיקה בשבילך? באמצעות מחשבון Investmentmatome למחזר, קלט את תנאי למחזר ללא עלויות הסגירה, ולאחר מכן את התנאים של refinance רגיל עם דמי upfront. המחשבון יציג את נקודות הפריצה שלך, כמו גם תשלום חודשי וחיסכון.

עוד מ Investmentmatome

• מצא את שיעור refinance הטוב ביותר
• איך למחזר את המשכנתא שלך
• השווה משכנתא למחזר המלווים

עודכן ב 3 אוגוסט, 2017.