כיצד להימנע מקבלת תקוע עם נכס נכס

מאת ג'ים לודוויק, CFP

למידע נוסף על ג 'ים ב Investmentmatome של שאל יועץ

אם אתה חושב לקנות נכס למגורים או המרת מקום מגורים הנוכחי שלך להשכרה, אולי כדאי לך לחשוב שוב. עסקה שנראית טוב על פני השטח עלול בסופו של דבר עולה לך כסף.

בעלות על נכסים למגורים יש יתרונות רבים. דמי השכירות מן הדייר שלך יכול או אפילו לכסות את תשלומי המשכנתא שלך, ואתה יכול לבנות הון באמצעות הערכה הבית תוך קבלת ניכוי מס על ריבית המשכנתא פחת.

אבל יש גם חסרונות. אתה צריך לאסוף שכר דירה ולקחת שיחות חירום עצמך, או לשלם מנהל הנכס לעשות זאת. אתה צריך לתאם עם הדיירים והעובדים לבצע תיקונים, לפעמים מרחוק. ניתן גם להתעורר משרות פנויות ונושאים אחרים של אי תשלום.

חסרונות אלה אינם חסרי משמעות. לכן חשוב לקחת את הזמן כדי להעריך בזהירות את הפוטנציאל של הנכס. כמו לשעבר מתווך נדל"ן מסחרי בעל הנכס להשכרה, אני יודע נכסים מניבים רבים הם אכן השקעות טובות. אבל כדי למצוא אותם, חשוב לשלול את המאפיינים בלתי אפשרי במהירות האפשרית.

אחת הדרכים לעשות זאת היא במה שאני מכנה אסטרטגיה "10/1/1". אם מאפיין אינו מודד למדד זה, שלל אותו לטובת אלה שעושים זאת.

החלת מבחן 10/1/1

שלושת המספרים מתייחסים למספר החודשים של דמי השכירות בשנה הדרושה כדי למלא שלוש דרישות שונות: קרן הוצאות, קרן פנויות וקרן תחזוקה.

10: המספר הראשון מייצג את מספר תשלומי השכירות החודשיים שאתה אמור להיות מסוגל לאסוף בשנה לשלם הוצאות של שנה. הוצאות אלה כוללות תשלומי משכנתא, מסים על מקרקעין, ביטוח רכוש פרטי ועלויות ניהול, כולל תשלום מנהל רכוש לטיפול בתשלומי המשכיר, אם תרצה בכך. אם אתה לא יכול לכסות את ההוצאות של שנה של שנה עם שכר דירה של 10 חודשים, זה סימן טוב שאתה צריך להתרחק מהעסקה.

1: הראשון הוא תשלום דמי השכירות המוקדשים לקרן פנויות, לכיסוי הוצאות בעת הפסקת ההמחאה, ואחת לא מתחילה מיד. לאחר שלושה חודשים בשווי של שכר הדירה הוא בקרן שלך, אתה יכול להתחיל בכיס זה שכירות תשלום כמו רווח, ובלבד שאתה כבר לטפל השני.

1: השני הוא תשלום שכר הדירה כי נכנס לקרן נפרדת לשלם עלויות תחזוקה. לאחר שלושה חודשים בשווי של שכר הדירה בבנק למטרה זו היא בדרך כלל מספיק.

בפועל, משמעות הדבר היא כי לאחר שלוש שנים של כיסוי כל ההוצאות שלך בהדרגה בניית קרן מספיק עבור משרות פנויות פוטנציאל ותחזוקה, אתה יכול להתחיל כיס חלק תזרים מזומנים להשכרה כמו רווח. בדרך זו אתה תהיה מכוסה נגד הוצאות בלתי צפויות.

אם נכס לא יכול לעמוד בקריטריונים האלה, או שאתה לא נוח לחכות שלוש שנים כדי לבנות כרית נאותה, עדיף להעביר את זה עכשיו ולא לגלות מאוחר יותר כי העסקה לא היה כל כך מבטיח אחרי הכל.

תמונה באמצעות iStock.