לא מקבלים שיחק על ידי המשכנתא "משחק מס"

מאת מאט מקוי

למידע נוסף על מאט באתר שלנו שאל יועץ

במאמר שפורסם לאחרונה, דנתי מדוע יש אנשים לשמור על החוב המסים. סיבה אחת נוגעת ל"משחק המס "- שמירה על ריבית נמוכה, חובות בניכוי מס וניסיון להרוויח יותר על השקעותיהם. לאחר דיון שנערך לאחרונה בנושא זה, עלה על דעתי כי מושג זה עדיין לא מובן.

לפעמים הטיעון הזה מופרז יתר על המידה. לדוגמה, אם שיעור המשכנתא שלך הוא 4%, אתה רק צריך להרוויח 4.01% כדי "לנצח" את המשחק, נכון? שגוי. מה שנשאר לעתים קרובות מהטיעון הזה הוא גורם חשוב מאוד: השלכות מס - הן טובות והן רעות.

זה מודגם בצורה הטובה ביותר באמצעות דוגמה. דבק עם ההנחה שיעור 4%, נשתמש יתרת המשכנתא ההתחלה של 300,000 $ ו להניח הלוואה ל -30 שנה קבוע הדולר. אנו גם להתעלם מסים, תחזוקה וביטוח כי ייתכן שיהיה הוצאות אלה ללא קשר אם יש לך משכנתא. חיבור הנחות אלה למחשבון פיננסי או לגיליון אלקטרוני, ובהנחה שהתשלומים נעשים בסוף כל תקופה, מניבים את הדברים הבאים:

• תשלום חודשי = $ 1,432.25 (360 תשלומים)
• סך הריבית ששולמה על פני חיי ההלוואה = 215,608.51 $

עכשיו נניח שאתה שוקל אם לשלם את ההלוואה ב -15 שנים או להשקיע את זה תשלום נוסף במקום אחר. הצעד הראשון יהיה לקבוע מה יהיה תשלום נוסף. באמצעות מחשבון או גיליון אלקטרוני אמין שלנו, אנו מוצאים כי אתה צריך תשלום חודשי נוסף של 786.81 $. התשלום החודשי וסך כל הסכומים ששולמו עבור תרחיש זה הם כדלקמן:

• תשלום חודשי = $ 2,219.06 ($ 2,219.06 - $ 1,432.25 = $ 786.81)
• סך הריבית ששולמה על חיי ההלוואה = 99,431.48 $

אז משלם את זה משכנתא הנחה ב 15 שנים ולא 30 שנים יניב ריבית חיסכון של $ 116,177.03. אבל זה לא החיסכון האמיתי שלך, כי אתה כבר מקבל ניכוי מס עבור ריבית ששולמה. בהנחה שאתה בתוך סוגר מס של 28% וכי כל הריבית המשכנתא ששולם היה ממס, החיסכון נטו יהיה בערך $ 83,647.46 ($ 116,177.03 x 0.72).

יש לנו הבנתי מה החיסכון בפועל משלמים את המשכנתא מוקדם, אבל עכשיו אנחנו צריכים להשוות את זה למשהו. אנחנו צריכים להתחיל עם שוקל את מה חיסכון הריבית מייצג. חיסכון הריבית מייצג את להרוויח כי אתה צריך להצטבר על ידי השקעה כי תשלום נוסף על פני 15 שנים כדי לשבור אפילו. עם זאת, כדי להשוות תפוחים לתפוחים, אנחנו צריכים להתאים את החיסכון הריבית (רווח ההשקעה שאנו מתמקדים) עבור מס רווחי הון. בהנחה שכל הרווחים יהיו ארוכי טווח ושיעור המס החל הוא 15%, התוצאה היא רווח מתואם של 98,408.78 דולר. אם נשאיר ממושמע להשקיע את זה תשלום נוסף של 786 $. 81 בכל חודש במשך 15 שנים, היינו משקיעים סך של $ 141,625.80 ($ 786.81 x 180). הוספת הרווח המתואם לעיל לסכום ההשקעה החודשי מעניקה לנו סכום עתידי הנדרש ב -15 שנים של 239,565.58 דולר. רגע - אנחנו כמעט שם.

עכשיו יש לנו את הריבית נשמר ואת הסכום העתידי הדרוש, אבל אנחנו עדיין צריכים שיעור התשואה להשוות את שיעור המשכנתא. חיבור הסכום העתידי הנדרש ($ 239,565.58 $), התשלום החודשי שנקצה (786.81 $), משך הזמן שנשקיע (15 שנים או 180 השקעות) והסכום שאנו מקצים כיום לסכום העתידי (אפס), אנחנו יכולים לפתור את שיעור התשואה. זה נותן לנו את שיעור התשואה הבא:

• שיעור התשואה המשוער הנדרש לשבור אפילו = 6.56%

אז כדי להיות אדיש בין שתי האפשרויות, אתה צריך להרוויח תשואה מורכבת של יותר מ -6.5% על פני תקופה של 15 שנה. המטרה של התרגיל הזה היא בהחלט לא אומר שזה בלתי אפשרי, אבל פשוט אל תלך שולל לחשוב שזה כמו שחור ולבן כמו כמה עשוי לגרום לזה להיראות. עם זאת, זכור כי שיעור המשכנתא הזה קבוע - משתנה ידוע לחיי ההלוואה - בעוד תשואות ההשקעה העתידית ושיעורי המס העתידיים הם משתנים לא ידועים.

דוגמה מסוימת זו עשויה שלא להתאים לכל תרחיש, אך ניתן להשתמש בו כדרך פשוטה להדגים את הנקודה שלי. באמצעות תרחיש זה, מס סוג מס נמוך יותר (פחות ניכוי) גורם להתפשטות גבוהה יותר הנדרשת לשבור אפילו, וסוג מס גבוה יותר (יותר ניכוי) גורם להתפשטות נמוכה יותר, וכל השאר שווה.

במהלך הקריירה שלי למדתי לשאול כל דבר ולא לקחת שום דבר בעל ערך מוסף. הכללים הפיננסיים של אצבע ו "ידע כלכלי" תרבותי, שניהם משותפים בדרך כלל, הם לעתים קרובות לא שלם או לא בסדר. אני מציע לך גם לשאול את הכללים של האגודל ואת הידע התרבותי כדי לראות אם הם מחזיקים בשבילך. סביר להניח, הם לא.