השקעות נדל"ן השקעות המוסברים: REITs נמלטו הגרוע של סנדי, אז עכשיו זמן טוב לקנות?

האם עכשיו זמן טוב לקנות REITs? ריט, או קרן להשקעות בנדל"ן, היא חברה שמשקיעה בנדל"ן ישירות באמצעות משכנתאות או בעלות על רכוש בפועל.

מה הם REITs?

ריטס בעיקרון הם רק נדל"ן החזקת חברות אשר זכאים לטיפול מס מיוחד על פי החוק. באופן ספציפי, ה- IRS פוטר את תשלומי ה- REIT מתשלום מס הכנסה ברמה הארגונית, כל עוד הם מחזיקים לפחות 75% מתיק ההשקעות שלהם בהשקעות מקרקעין כשירות (יש גם קרנות משכנתא המחזיקות במשכנתאות ולא במקרקעין). על פי החוק, REITs חייבים גם לשלם 90 אחוז מהכנסותיהם או יותר לבעלי המניות. בתורו, בעלי המניות חייבים לתבוע את כל ההכנסות REIT על התשואות המס הפרטיות שלהם, ויש בדרך כלל לשלם מס הכנסה רגיל שיעורי על ההכנסה.

מה עשה הוריקן סנדי לעשות REITs?

עד כה, ריטס צפון מזרחי ירדו ללא נזק רב מדי מהוריקן סנדי. כשהסערה נסגרה בחוף ג'רזי, המשקיעים של ריט נעשו די עצבנים. בשלב מסוים, האנליסטים היו מודאגים כי רבים כמו 9,000 נכסים בבעלות REIT היו בדרך של טרופי סערה סנדי.

אלכסנדריה, Inc (NYSE - ALX), היה בסכנה בפרט. כפי REITs ללכת, זה 2.2 מיליארד דולר אמון קטן. אבל כל ששת המאפיינים שלה ישבו ישר על הנתיב של סנדי הוריקן - ימין להכות dab באמצע אזור המטרו ניו יורק. עם זאת, האמון נמלט נזק גדול. המאפיינים שלה ממוקמים בחזרה במנהטן. בעוד במנהטן התחתונה יש clobbered עם סערה 15 מטר פרץ כי הציפו את מרכז הסחר העולמי באתר בין אתרים אחרים, נכסים ALX רק סבלו נזק קל. בינתיים, סטטן איילנד וברוקלין לשבת בין מנהטן ואת האוקיינוס ​​הפתוח, לוקח את עיקר העונש.

השווקים בקושי מיצמצו.

מחיר המניה עלה בחדות על הידיעה שאלכסנדר ניהל משא ומתן על מכירת רווח של קינגס פלאזה, קניון ברוקלין … וברור כי הגישה והמעבר של הסערה לא היו אירועים, מבחינת בעלי המניות של אלכסנדר.

ריט הראשון של ניו ג 'רזי, (NYSE - FREVS) לעומת זאת, הציע הזדמנות מסחרית צנועה. זה מגורים להשקעה אמון אמיתי יש כמעט את כל הנכסים בניו ג 'רזי.

היתה ירידה מתונה מאוד בנפח גדול מהרגיל לפני הסערה. וכשהסערה חלפה והנזקים התגלו כזניחים, המלאי התקרב לגובה עוד יותר מאשר קודם. הטבילה לפני הסערה, אם כי, לא היה מספיק כדי לקחת על עצמו סיכון רב. זה לא היה הרבה יותר גדול מן הרגיל היומיומי וריאציות של מחיר המניה.

אם כל REITs צריך לראות פאניקה גדולה למכור מיד לפני הסערה פגע, זה צריך להיות שני אלה. אבל הם לא. למה?

ובכן, כפי שראינו במאמר זה, ביטוח המבול רק כיסה על 15 אחוזים של בעלי בתים. אבל REITs לקנות ביטוח המבול לעתים קרובות יותר מאשר בעלי הקרקע הפרט, כך שלוקח את העוקץ של דברים. ניו יורק היא גם שוק אנכי הנדל"ן. שיטפונות שיחריבו לחלוטין מבנה בן קומה אחת הם התרחשויות קלות יחסית לגובה. ריט לא נחשף בעיקר לקו החוף.

עם זאת, אם יש לקח כדי ללמוד כאן, זה זה: REITs הגיוני או לא הגיוני מבוסס על יסודות לטווח ארוך. חושב הכנסות, מחיר לרווחים, מחיר הספר, ורגישות הרווחים לשינויים בשוק מחזורי. לדוגמה, כמה קניונים - מצרך ריט - לוקחים אותו על הסנטר בכלכלות איטיות כאשר הם לא יכולים למלא את החנויות שלהם עם החנות לשלם לשוכרים. אם רק אחד "עוגן" מושך - Macy's, JCPenneys, סירס, Bloomingdales, וכו ', זה יכול לקרוע את האומץ מתוך הקניון REIT.

מה התפקיד צריך REITs לשחק בתיק?

מבחינה היסטורית, משקיעים החזיקו REITs כקטע נכסים נוסף. הם נטו לבצע ביצועים חזקים כאשר המניות היו חלשות. בניגוד לאג"ח, ל- REIT יש גם הגנה מובנית מאינפלציה: הם מרוויחים נכסים קשים, ולא חוב, דבר אחד. ו REITs גם ליהנות מהחופש - בדרך כלל - כדי להתאים את שכר הדירה כלפי מעלה בתגובה לאינפלציה.

REITs מזה זמן רב תוסף מועדף לתיקי ניירות ערך ומלאי כבד עבור מתרגלי הקצאת נכסים. הסיבה: REITs בדרך כלל zigged בעוד כל השאר היה zagging. במונחים מתמטיים, ל - REIT היה מקדם מתאם נמוך באופן יחסי בהשוואה למניות, אגרות חוב ונכסים אחרים. משמעות הדבר היא כי REITs סיפק תועלת גיוון שימושי.

אולם בשנים האחרונות החלה ירידה בגיוון. ריטס ומניות נוטים לנוע יותר בד בבד - בין השאר בגלל המיתון של 2008-2009 הביא עלייה עצומה שיעורי פנויות עבור כל מיני נכסים מסחריים, מקניונים למבני משרדים - שני מצרכים REIT.

בבעלות פרטית REITs: משחק תפקיד בין הצללים

הזן את ה- REIT הלא סחיר. לא כל REIT נסחרת בבורסה, אבל הרבה קרנות נדל"ן פרטיות צריכות לגייס הון מעת לעת, או שיש לך מנהל שרוצה לפרוש ולהיפטר ממניות או משקיע בולט שצריך לחסל.כאשר זה קורה, הם צריכים למצוא מישהו אחר כדי לקנות את האינטרס שלהם.

אם אתה מתערב אלה, להיכנס עם עיניך לרווחה. אלה באמת עבור משקיעים מתוחכמים ומנוסים. אתה יכול לקבל תשואה רבה על חלק מהם, בעיקר בגלל המוכר בדרך כלל יש למכור מניות בהנחה עמוקה. זה מגביר את ההחזר האפקטיבי על ההשקעה - כאשר זה עובד כמתוכנן. אבל זכרו - אתה כנראה צריך למכור את המניות שלך בהנחה, גם בגלל תופעה המממנים קוראים "פרמיית נזילות". אנשים ישלמו מחירים גבוהים יותר עבור משרה שהם יכולים למכור בקלות יותר מאשר הם יהיו עבור תפקיד שהם יהיו בעיות פריקה.

אתה יכול לקנות מניות ריט בבעלות פרטית ישירות מבעלי, אבל זה יותר נפוץ להם לעבור מתווך המתמחה בשוק זה. הברוקר הזה יוסיף עמלה לפרמיית הנזילות המהותית - 12% הוא מטען אופייני למדי במרחב הזה, כך על פי חברת Blue Vault Partners, חברת ייעוץ ומחקר המתמחה במגזר ה- REIT הלא-סחיר. אלה אינם כלי רכב המסחר: עדיף להחזיק אלה לטווח ארוך, ולקחת את ההכנסה. על פי מחקר של שותף כחול ואוניברסיטת טקסס, כ -75% מהביצועים הפרטיים של REIT נובעים מהכנסות בכל מקרה.

REITs: מחוללי הכנסות נדיפים

לאחר לקיחת shellacking, כמו כל נכסי הנדל"ן, בסוף שנות ה -2000 המיתון, REITs יש rebounded חזק במהלך ארבע השנים האחרונות. וכמובן, הם משכו הרבה הון, אשר נוטה להעלות את המחירים. ריטס הכולל יש zoomed כמעט 18.5 אחוזים בשנה על פני שלוש השנים האחרונות, על inflows כבד. קרן ואנגארד קרן ריט פולטת כעת תשואה של 3.4%. יש כמה REITS הפרט, כמו הראשון REIT של ניו ג 'רזי, לעיל, כי יביא לך בין 6 ל -7 אחוזים. אבל המשקיעים לא חיים על ידי הכנסה לבד.

REITs הם גנרטורים הכנסה בסדר - היסטורית לייצר על פעמיים את ההכנסה של S & P 500 בכל זמן נתון. אבל הם לא אמין גנרטורים. אין ערובה שתקבל תשלום דיבידנד. אתה צריך הכנסה אמין? קבל אג"ח באיכות גבוהה או קצבה. עם זאת, RITs מסחרי נוטים לנעול חכירה ארוכה, למשל, בקניונים, אשר מסייע להחליק את עליות ומורדות.