כספים מתפעול (FFO) הגדרה ודוגמה |

מה זה:

כספים מתפעול (FFO) הוא מדד של מזומנים הנוצרים על ידי קרן להשקעות בנדל"ן (REIT). חשוב לציין ש- FFO אינו זהה ל- Cash of Operations, שהוא מרכיב עיקרי של דוח תזרים המזומנים העקיף.

כיצד הוא פועל (דוגמה):

הנוסחה עבור FFO היא:

כספים מפעילות = הכנסה נטו + פחת + הפחתות - רווחים ממכירת נכס

נניח כי החברה XYZ היא REIT שבבעלותה מספר נכסים. בשנה שעברה, דו"ח הרווח וההפסד של החברה XYZ נראה כך:

באמצעות הנוסחה לעיל, אנו יכולים לחשב את FFO של החברה XYZ כדלקמן:

$ 2,500,000 + $ 2,000,000 - $ 200,000 = $ 4,300,000

ריטס ואמון דומה בדרך כלל לחשוף את FFO (ובמקרים רבים בכותרות של הודעות לעיתונות שלהם), והם נדרשים להציג את החישובים שלהם.

למה זה משנה:

באופן כללי, ההתאמות FFO עושה את ההכנסה נטו נועדו כדי לפצות על שיטות חשבונאיות שעלולות לעוות את הביצועים האמיתיים של אמון נדל"ן אמיתי. זה נכון במיוחד של פחת. עקרונות חשבונאיים מקובלים (GAAP) מחייבים את REITs לפחת את נכסי ההשקעה שלהם לאורך זמן. עם זאת, נכסים רבים REIT למעשה מעריכים לאורך זמן, ומסיבה זו, את הוצאות הפחת הנדרש נוטה להפוך את ההכנסה נטו להופיע באופן מלאכותי נמוך. כמו כן, FFO מתאימה לרווחים (או הפסדים) ממכירת נכסים מאחר והם אינם חוזרים ולכן אינם תורמים ליכולת הדיבידנד המתמשכת של REIT (ריט נדרשים לשלם 90% מההכנסה החייבת שלהם בדיבידנדים). אנליסטים רבים מעדיפים לבחון את ה- FFO במקום את הרווח הנקי בעת מדידת הביצועים הפיננסיים של REIT. בדומה לרווח למניה (EPS), FFO למניה הוא מדד מדוקדק בקפידה, המשמש לעתים קרובות כברומטר לאמוד את הרווחיות של ריט ליחידת בעלות של בעלי מניות. בינתיים, הפרשנות של מכפילי מחיר / FFO עשויה לייצר תובנות הערכה הדומות לאלה שנוצרו על ידי מכפילי P / E. ככזה, FFO הוא נהג מפתח של מחירי המניות.

למרות FFO נחשב נרחב השיטה הפופולרית ביותר לכימות רווחיות של חברת הנדל"ן, חשוב לזכור כי FFO יכול לעתים קרובות להיות רגישים מניפולציה, שינויים חשבונאיים הצגה מחדש. עם זאת, FFO נשאר תקן התעשייה בקביעת רווחיות נאמנות להשקעה לבעלי המניות