אם אתה רוצה לענות על אחת השאלות שלך להשקיע שלנו לשבוע שאל את המומחה Q & A טור, שלח לנו דוא"ל בכתובת [email protected]. (הערה: לא נענה לבקשות לבחירת מניות).
ªª
שאלה:
שמעתי על משכנתאות הפוכות, אבל אני לא יודע עליהם הרבה. איך אני יודע אם אחד מתאים לי, ואיך הם עובדים? Valerie, Seattle, Wash.
תשובות תשובה:
השיכון היה אחד מחלקי הנכסים השנויים ביותר במחלוקת ב -10 השנים האחרונות שנים. היא הניבה רווחים גדולים עבור משקיעים רבים בעלי בתים, ריסוק הפסדים עבור אחרים. כמעמד הנכס הגדול ביותר במדינה - החל מהרבעון הראשון של השנה, 65% מהאמריקאים השיגו בתים - בעלי בתים מעוררים רגש רציני ברחוב. תחת אותה בד טעון מבחינה רגשית, מוצר פיננסי שנוי במחלוקת מסייע מיליוני בעלי בתים לממן את הפרישה שלהם.
קרא משכנתא הפוכה, זה סוג מיוחד של הלוואה הביתה המאפשרת לבעלי בתים להמיר הון במזומנים.
במשכנתא המסורתית, בעל הבית עושה תשלומים חודשיים למלווה, עם חלק מאותם תשלומים הקטנת הקרן והוסיפה להון. אבל במשכנתא הפוכה, בעלי בתים לחלץ הון מהבית שלהם על ידי קבלת סכום חד פעמי או תשלומים חודשיים.
הקונגרס יצר את תוכנית המשכנתא הפוכה בשנת 1987 באמצעות מינהל הדיור הפדרלית (FHA). למרות מוסדות פיננסיים עצמאיים למעשה מציעים את ההלוואות, FHA קובע את הכללים מספק ביטוח משכנתאות אלה.
עם משכנתא הפוכה, בעל הבית כבר אין כל התחייבות לבצע תשלומי המשכנתא, אבל הוא או היא יש אפשרות לעשות כך ללא קנסות מראש. הריבית הצוברת מתווספת ליתרת המשכנתא. בעל הבית גם שומרת לעצמה את הכותרת של הבית ואת הזכות למכור, מוגבל רק על ידי יתרת המשכנתא.
זכאות למשכנתא הפוכה מוגבלת לבעלי בתים לפחות 62 שנים לבתים אשר זכאי למגורי העיקרי. המשכנתא על הבית צריך להיות גם קטן מספיק, כי זה ישולם עם ההכנסות מן המשכנתא הפוכה.
בגלל משכנתא הפוכה מבטלת תשלומי משכנתא חודשיים עבור בעלי בתים, אין הכנסה מינימלית או דרישות אשראי. > יתרון גדול נוסף של משכנתא הפוכה היא כי ההכנסות מן ההלוואה פטורות ממס וניתן להשתמש בו על פי שיקול דעתו של הלווה. משכנתא הפוכה מכוסים על בתים בשווי של 625,000 $ או פחות, אבל סוגר ג'מבו קיים עבור בתים העולים על סף זה.
עבור פנסיונרים רבים שראו את תיקי שלהם ליפול בחדות במהלך המשבר הפיננסי של 2008 ו 2009, בתיהם הם הכי הרבה שלהם נכס בעל ערך. זה עושה את המשכנתא הפוכה מאוד מפתה אפשרות ליצירת הכנסה צמצום או ביטול תשלומים משכנתא יקרים. אבל כמו כל החלטה השקעה פיננסית, יש סיכונים.
גבוה עמלות והוצאות
עלויות הסגירה הקשורים למשכנתא הפוכה הם פי שניים עד חמישה פעמים מאשר משכנתא רגילה.
עבור הסוג הנפוץ ביותר של משכנתא הפוכה בארה"ב, ה- FHA המבוטח הון הון משכנתא משכנתא (HECM), יש מספר הוצאות בעלי בתים כפופים.
ביטוח משכנתא פרמיה (MIP) = 2% משווי המוערך או 1.25% מיתרת המשכנתא
הערכת מקור על פי הערך המוערך של הבית:
- 1) ערך מוערך תחת $ 125,000 = $ 2,500
- 2) ערך מוערך מעל $ 125,000 = 2% מתוך 200,000 $ הראשונים בתוספת 1% מהערך מעל 200,000 $, עם שווי של 6,000 $.
כותרת הביטוח: אזורית
כותרת, עורך דין, ודמי ההרשמה המחוזית: אזורית
- הערכת נדל"ן = $ 300 - $ 500
- סקר (עשוי להידרש) = $ 300 - $ 500
- חודשי שירות חיוב = $ 25 - $ 35
- למרות כמה דמי אלה ניתן לממן על ידי ההלוואה, רבים נדרשים לפני אישור של המשכנתא הפוכה, המוביל הוצאות מחוץ לכיס יקרתשלומי ריבית וצמיחה ראשית
- מחזיקי משכנתא הפוכה יכולים גם להיות כפופים סכומי ההלוואה ballooning באמצעות תשלומי ריבית נדחים. הסיבה לכך היא תרכובות הריבית על הקרן אם הלווה אינו משלם ריבית כפי שהוא מחויב. זה יכול לנפח את האיזון הסופי פעמים רבות יותר מאשר את ההלוואה הראשונית ערך בעוד מעט אם כל הון נשאר בבית עבור יורשים. עם זאת, אם הלווה עושה את כל או רוב תשלומי הריבית תוך כדי החיים בבית, יתרת ההלוואה הסופית תהיה בערך שווה את יתרת ההלוואה המקורי.
עדיין אחראי אחזקה, מסים וביטוח
למרות משכנתא הפוכה מקל על הנטל הכספי של תשלומי המשכנתא החודשי, בעל הבית חייב לשמור על כל המסים ואת הביטוח הנוכחי. במשכנתא הפוכה, כספים עבור מסים וביטוח אינם משולמים מתוך קרן נאמנות. הם משלמים ישירות על ידי homeowner, כך לשגות או מסים או ביטוח עלול לגרום מחדל על המשכנתא הפוכה.
פוטנציאל הפסד של הבית
אבל לעומת הסיכון הגדול ביותר של משכנתא הפוכה, אלה שני הראשונים הסיכונים נראים כמו בליטות מהירות. בהתאם לטווח ההלוואה, את המשכנתא הפוכה נושאת הסתברות גבוהה כי homeowner בסופו של דבר להיות עקורים. לאחר המשכנתא מגיע, הלווה או יורשיו של האחוזה יש אפשרות למחזר את הבית ולשמור אותו, למכור את הבית במזומן את כל ההון הנותר, או להפוך את הבית על המלווה. לאחר משכנתא הפוכה נקרא בשל לתשלום, הלווה (או היורשים) עשוי לקבל זמן הרחבות על ידי המלווה של עד שנה אחת כדי לקבל החלטה זו.
אם הנכס הוא פנה למלווה, הלווה או ליורשים אין כל טענה נוספת לנכס או לנדל"ן בנכס. המלווה יש לפנות נגד הנכס, אבל לא נגד הלווה באופן אישי ולא נגד יורשיו של הלווה. כך המשכנתא היא בתוך הקטגוריה הידועה בשם "non-recourse להגביל".
מחשבה אחת אחרונה: המשכנתא הפוכה יכולה להיות אופציה נהדרת עבור בעלי בתים הסובלים מחסור במזומן אבל יש הון עצמי בבתיהם. אבל שכר גבוה שלה ואת שיעור התשואה הנמוך ואת ההפסד הפוטנציאלי של homeownership להפוך את המשכנתא הפוכה מקור יקר של נזילות זה צריך להיות המוצא האחרון עבור רוב בעלי בתים.
בעלי בתים המעוניינים משכנתא הפוכה צריך ליצור קשר עם תוכנית HECM של FHA. יועצי HECM מספקים מידע על דרישות הזכאות, ההשלכות הכספיות והחלופות לרכישת HECM ופירעון ההלוואה.
