משכנתאות מתועב: היתרונות והחסרונות עבור קונים ומוכרים
СТРИМ ªª DEVILMARPWELL
תוכן עניינים:
- מהי משכנתא בהנחה?
- אילו משכנתאות הן הנחה?
- יתרונות ההנחה
- למוכרים
- עבור קונים
- חסרונות של הלוואות בהנחה
- למוכרים
- עבור קונים
- איך להניח משכנתא
- גירושין, מוות והוצאות
- מה הלאה?
- לחשב כמה בית אתה יכול להרשות לעצמך
- הימנע אלה טעויות homebuying
- למד מה הלוואות VA הם כל העניין
משכנתא בהנחה מאפשר קונה הביתה לא רק לעבור לתוך הבית של המוכר לשעבר, אלא גם לתוך ההלוואה של המוכר, מדי.
בעקבות הלוואה בהנחה עשוי לתת המוכר יתרון שיווקי, במיוחד אם שיעורי המשכנתא עלו מאז המוכר קיבל את ההלוואה.
עבור קונה, בהנחה משכנתא יכול לחסוך אלפי דולרים תשלומי הריבית ואת עלויות הסגירה - אבל זה יכול לדרוש ביצוע תשלום גדול למטה.
הנה איך משכנתאות הנחה, ואת היתרונות והחסרונות עבור קונים ומוכרים.
מהי משכנתא בהנחה?
משכנתא בהנחה היא הלוואה הביתה כי ניתן להעביר מן הלווה המקורי כדי homeowner הבאים. הריבית נשארת זהה. כך גם המונח: לדוגמה, אם משכנתא של 30 שנה היא בת 3, אדם בהנחה את ההלוואה יש 27 שנים לשלם את זה.
אתה, כמו הקונה, הם נכנסים לתוך המשכנתא של המוכר.
"בהנחה, אתה, כמו הקונה, נכנסים למשכנתא של המוכר כאילו היה לך את זה ממש לפני לך ואתה חצה את שמו של המוכר על המסמך ואתה שם את שמו של הלווה שם, "אומר מייקל ג 'ברון, שותף מנהל של נוהלי ציות למשכנתאות עבור משרד עורכי דין אברמס Garfinkel מרגוליס ברגסון בניו יורק.
" יותר: הכנסה אתה צריך להעפיל משכנתא
אילו משכנתאות הן הנחה?
לא כל משכנתאות הם בהנחה למכירה בבית. הקונים יכולים להניח פדרלי מובטחת או משכנתאות המבוטח, אבל לא סוגים אחרים של הלוואות הביתה. זה אומר:
- הלוואות FHA, אשר מבוטחים על ידי מינהל הדיור הפדרלית, הם הנחה.
- VA הלוואות, אשר מובטחת על ידי המחלקה לענייני ותיקי, הם הנחה, והקונה לא צריך להיות ותיק או בצבא.
- USDA הלוואות, אשר מובטחות על ידי משרד החקלאות, הם הנחה.
- הלוואות אחרות, הנקראות משכנתאות קונבנציונאלי, בדרך כלל לא בהנחה במכירת בית.
" יותר: הלוואות FHA: מה שאתה צריך לדעת
חזרה למעלהיתרונות ההנחה
למוכרים
מכירה קלה יותר: הלוואה בהנחה יכולה להפוך את הבית סחיר יותר אם הריבית עלתה בשנים מאז המשכנתא נוצרה. תארו לעצמכם מצב שבו מישהו מקבל משכנתא בהנחה עם ריבית 4.75% ולאחר מכן מוכר את הבית חמש שנים מאוחר יותר, כאשר הריבית סביב 7%. זה 4.75% שיעור, בלתי אפשרי להגיע אחרת, יכול לפתות את הקונים לבחור את הבית על פני אחרת.
מחיר גבוה יותר: יתרון נוסף הוא משכנתא בהנחה מעניקה למוכר משא ומתן על המחיר. מוכר חכם טווה את ההלוואה ההנחה לתוך המגרש המכירות "ביום הראשון, אז זה חלק המשא ומתן מיד", אומר בארונה. "אז אתה הולך לשלם לנו את המחיר המבוקש שלנו או קצת יותר מאשר המחיר המבוקש שלנו."
עבור קונים
ריבית נמוכה יותר: הלוואה בהנחה זימון יתרון פשוט עבור הרוכש הביתה, אומר ג 'ים Sahhger, מחולל משכנתא עבור C2 Financial Corp ביופיטר, פלורידה: "המקצוען הוא שאתה מקבל כל שיעור יש להם למעשה."
הלוואה בהנחה נותן למוכר משא ומתן כוח על המחיר.
עלויות סגירה נמוכות יותר: כמו כן, זה עולה פחות להניח הלוואה מאשר לקבל משכנתא חדשה, המלווים אומרים. משכנתא עלויות הסגירה בדרך כלל סך של כמה אלפי דולרים. לעומת זאת, ה- FHA, VA ו- USDA מטילות מגבלות על דמי ההנחה, מה שהופך אותן לזולות יותר מעלות הסגירה.
" יותר: משכנתא עלויות הסגירה, הסביר
חזרה למעלהחסרונות של הלוואות בהנחה
למוכרים
זכאות VA: FHA ו USDA הלוואות יש מעט, אם בכלל, החסרונות עבור המוכרים. אבל המוכרים שיש להם הלוואות VA יכול להכות snag כאשר קונים להניח משכנתאות שלהם.
עם הלוואה VA, ערבויות הממשלה כי היא תחזיר חלק מהיתרה אם ברירת המחדל של הלווה. VA, אשר מגביל את הערבות, קורא את הסכום הדולרי של הלווה "זכאות". בהתאם לסכום ההלוואה, חלק או את כל זכאותו של זכאות נשאר קשור בבית עם המשכנתא המשוער, גם לאחר המכירה.
בגלל הזכאות נשארת עם ההלוואה שהנחה, המוכר אולי לא היה מספיק זכאות שנותרו כדי להעפיל הלוואה VA נוספת לקנות את הבית הבא.
המוכר יכול לברוח מהמצב הזה על ידי מכירת ותיק או חבר של הצבא אשר זכאי לקבל הלוואה VA. הקונה יכול להחליף את זכאותו של המוכר. במקרה כזה, VA משחזרת את מלוא זכאותו של המוכר.
עבור קונים
מקדמה גדולה: עליית ערכי הבית יכול לטרפד הנחות משכנתא. כדי להבין מדוע, זכור כי כאשר הקונה מניח משכנתא, זה כמו דריכה לתוך המשכנתא של המוכר, אשר עשוי כבר לא לכסות את העלות של הבית.
עליית ערכי הבית יכול לטרפד הנחות משכנתא.
נניח שמוכר, לאחר ששילם את המשכנתא במשך חמש שנים, חייב עליה 150 אלף דולר. הקונה היה מניח סכום זה.אבל הערך של הבית עלה ל 215,000 $ בחמש השנים כי המוכר בבעלות אותו. הקונה יצטרך לשלם את ההפרש.
הפחת את יתרת ההלוואה של ההלוואה ($ 150,000) מערכו של הבית ($ 215,000), ואתה מקבל 65,000 $. הקונה צריך לבוא עם $ 65,000 כדי לקנות את הבית. ברוב המקרים, זה אומר מקבל משכנתא שנייה, "אשר בדרך כלל יש הרבה יותר שיעורי הריבית", אומר בארונה. משכנתא שנייה סביר נושאת עלויות הסגירה, עוד לערער את היתרון של ההלוואה בהנחה.
בגלל מחיר הבית הערכה יכול כדור שלג במהירות, קונים יש זמן קל יותר בהנחה משכנתאות כי הם רק כמה שנים, הוא אומר.
ביטוח משכנתא: הלוואות FHA יכול להציג חסרון. המשכנתא החודשי שלהם תשלומים תשלום האחרון על החיים של ההלוואה והוא יכול לחסל רק על ידי מימון מחדש את ההלוואה. תשלומים חודשיים אלה שוללים חלק מהיתרונות בהנחה של ריבית נמוכה יותר של ההלוואה.
" יותר: חישוב כיצד לשמור עבור מקדמה
חזרה למעלהאיך להניח משכנתא
בהנחה המשכנתא דורש אישור של המלווה. אם קונה ומוכר נכנסים בהנחה באופן לא רשמי, מבלי לספר את המלווה, הם לוקחים סיכון. לאחר המלווה מגלה, הוא יכול לדרוש תשלום של סכום ההלוואה המלא באופן מיידי. ואם ההלוואה נשארת שמו של המוכר, המוכר נשאר אחראי על החוב.
בהנחה שנעשה כראוי, הלווה החדש חייב לקפוץ דרך כמה חישוקים זה ייקח להעפיל הלוואה חדשה. המלווה של ההלוואה מבקש את דוח האשראי של הלווה, בתוספת מידע פיננסי ותעסוקתי.
"המלווה עדיין רוצה לוודא שאתה יכול לשלם את ההלוואה, אז הם זכאים לך בדיוק כאילו היית קונה חדש", אומר בארונה.
המלווה לא ידרוש הערכה, אומר סנגר.
לבסוף, משאיל משחרר את ההתחייבות של הלווה המקורי עבור החוב.
חזרה למעלהגירושין, מוות והוצאות
לא כל הנחות המשכנתא נובעות ממכירות הבתים. לפעמים אחד מבני הזוג מניח את ההלוואה לאחר גירושין או מותו של בן הזוג השני.
במקרים אלה, מי בהנחה ההלוואה חייב להוכיח יכולת לבצע את התשלומים החודשיים, אומר רנדי הופר, סגן נשיא בכיר של ההלוואות הביתה עבור הצי הפדרלי אשראי האיחוד. האישור אינו אוטומטי.
אם לב ההלוואה המקורי יש שני בני זוג על זה, "אז המלווה סביר מתאימים אותם על ההלוואה על בסיס של שני ההכנסה שלהם ואת שני קבצי האשראי שלהם", אומר הופר. "אז אם אחד מהם כבר לא על ההלוואה, אז אנחנו צריכים להבטיח כי השואל הנותרים הוא גם מוסמך בכוחות עצמם."
