לקנות או לא לקנות - אירוע סיכום
ª
עדכון (1/28/14): וידאו מלא של האירוע זמין כעת
**********************************************************************************************************************************************************************
היתה לנו הזכות של אירוח ריאן ריצ 'רד מקגווייר נדל"ן רוברטו ריברה של פירסט רפובליק בנק אמש ב Investmentmatome HQ. עבור מי החמיץ את האירוע, הנה כמה נקודות עיקריות. אנו נפרסם קליפים כאן כאשר הם מוכנים. זרם ציוץ חי זמין ב #BuyOrRentSF
למה אני צריך לקנות?
- ראיין הדגיש את החשיבות של הבחנה בין רגשית (אני רוצה לצייר את הקירות שלי, מרחק הליכה לבתי ספר) ואת כספי (לנצל את מחיר הערכה, גיוון תיק) המוטיבציות
- מוטיווציה רגשית ופיננסית יכולה לפעמים להיות בסכסוך; שותפים עשויים להיות על הקצה השני של הספקטרום במונחים של מוטיבציה - זכור לדבר דרך אותם כפי שאתה שוקל את ההחלטה לקנות
- כלי שימושי ב NYTimes כדי לקבל את הקריאה הראשונית על כמה זמן זה עלול לקחת כדי לשבור אפילו על הרכישה בהתחשב במצב השכירות הנוכחי שלך
מימון רכישה
3 דברים מפתח לקבוע affordability / זכאות ההלוואה
- דירוג אשראי
- סך כל החוב / הכנסה שנתית ברוטו לא יעלה על 4.5x
- מזומנים ומכשירים נזילים זמינים עבור מקדמה
ביצוע המקדמה
ראיין הדגיש כי ביצוע מקדמה ומנצח מציעה הן שתי משוכות גדולות הלקוחות שלו בפנים בסן פרנסיסקו. הוא ציין כי שני נושאים אלה הולכים יד ביד. גדול יותר את התשלום למטה, ההצעה אטרקטיבי יותר (ודאות גדולה יותר של קרוב) למוכר. הוא מתחיל s כלומר, מכשיר פיננסי חדש יחסית בשוק הרכישות הביתיות: מימון הון
איך עובד הון עצמי?
- חברת מימון מציעה נתח של מקדמה תמורת אחוז השינוי בעתיד של הערך של הבית
- מבנה אופייני הוא 50% מהירידה בתמורה ל -40% משינוי הערך העתידי (מניות בתרחישים כלפי מעלה או כלפי מטה)
- לקונים יש אפשרות לפדות את ההסכם ולרכוש מחדש את ההון לאחר 3 שנים (הערכה עצמאית תיעשה באותו זמן כדי לקבוע את עלות הרכישה)
כיצד משפיעים חוקי CFPB החדשים על הלווים?
רוברטו אמר כי סטנדרטים חיתום הדוק כבר כבר בתוקף בשנים האחרונות - אם היית זכאי הלוואה בשנת 2013, סביר להניח שאתה זכאי בשנת 2014
מחפש בית
בעידן של יישומים ואתרי אינטרנט, למה לטרוח שכירת סוכן?
- הערכות 15-20% ממכירות SF בשנת 2013 קרה מחוץ לשוק - א טוב סוכן יכול לתת קונים פוטנציאליים גישה רישומי כיס / "בקרוב" רישומים
CONDO / TIC / CO-OP - מה הם וכיצד הם משפיעים על אפשרויות מימון?
- CONDO - רוב פשוט של שלוש, בעצם הבעלים של היחידה, ולאחר מכן לחלוק את המרחבים המשותפים. לכל יחידה יש כותרת נפרדת.
- TIC (שכירות-במשותף) - אתה הבעלים של אחוז מאפיין לא מחולק. כותרת יחידה, בעלים מרובים. כותרת אחת פירושה כאשר אנשים לנוע פנימה או החוצה, ההלוואה צריכה להיות refinanced. זה יוצר טרחה יותר עבור הבנקים, מה שהופך אותם פחות מוכנים להלוות / תשלום יותר עבור הלוואות TIC. תמחור ההלוואה היא פונקציה של מה recourse הבנק צריך לקבל את כספו בחזרה. הלוואות TIC גם אינם זכאים למכירה בשוק המשני, מה שהופך אותם פחות אטרקטיבי לבנקים.
- CO-OP- רכישת מניות בתאגיד בבעלות פרטית (שבבעלותו הבניין). לולים לעיתים קרובות יש דרישות חיתום מחמירות יותר מאשר הבנקים עצמם (הדורש סכומים גבוהים יותר למטה התשלום)
מחיר רשימה - כל כך הרבה דברים נראה למכור את הרשימה לעיל, למה זה?
- מחיר הרשימה אינו שווה מחיר השוק - מחירים נמוכים הרשימה הם אסטרטגיה המועסקים על ידי כמה המוכרים לנהוג יותר עניין / הצעות מרובות
- בעיה מיוחדת בסן פרנסיסקו, פחות נפוצה מחוץ לעיר
- אם זה נשמע טוב מכדי להיות אמיתי, זה כנראה - לבדוק עסקאות דומות באזור כדי לקבל תחושה טובה יותר עבור "מחיר השוק", כך שתוכל להציע הצעה תחרותית
זכייה בהצעה - אילו אסטרטגיות קונים יכולים להעסיק?
כאשר חושבים על זכייה בהצעה, קח נקודת מבט של המוכר:
- אטרקטיביות של ההצעה - כמה טוב הוא מספר הכותרת
- מובהקות של קרוב:% תשלום מראש
- ודאות קרובה: # of contingencies
- 2014 – שנת הקונדו (48,000 יחידות שאושרו אשתקד) בסן פרנסיסקו; הגדלת ההיצע מאי מחירי הדירות לעזור לרכך
- מבט על פרויקטים של תכנון ערים יכול לתת מבט על מה כמה שכונות חדשות ומתעוררים עשוי להיות: סזאר צ'אבס, דרום המשימה, Nopa
- SF: גלן פארק, סאניסייד, מערב תוספת
- מזרח מפרץ: טמסקל, קרוקר, ג 'ק לונדון & אלמווד
- מרין: Larkspur ו Corte Madera להיות אטרקטיבי יותר עקב קווי אוטובוס ישיר לתוך SF
