מה חדש CFPB יכולת לשלם לשלם האמצעים לך ולמשכנתא שלך

הגנת הצרכן הלשכה סוף סוף עשה מה בעלי המניות בתעשייה הפיננסית נכשלו לעשות את עצמם לפני עשור. הם עברו על פי תקנה 800 + דף גורף מוקדם יותר החודש, צווי כי לפני הבנקים להעניק משכנתא, הם צריכים לעשות מאמץ בתום לב כדי לקבוע כי הלווה יוכל לשלם אותם בחזרה.

התקנות, שהונפקו תחת סמכות של רפורמות בתעשייה הפיננסית דוד-פרנק, לתקן תקנה Z, ויהיה יעיל - מעין - ב -14 בינואר 2014.

במובנים מסוימים, קבוצה של regs הוא סופ לתעשייה הפיננסית, אשר חיפשה דרך להגביל את האחריות על הלוואות עתידיות רע, ב 'לתבוע את משאיל מאושר "משכנתא הסביבה. אחת התובעות אסטרטגיה בשימוש נגד הבנקים כדי להכות אותם בכתב יתרות המשכנתאות כבר הטענה כי הבנק השאיל את הכסף homeowner, בידיעה סביר להניח שהם לא יוכלו לעשות את התשלומים וכי הבנק בקרוב לעקל על בית מוערך מאוד.

ההוראה העיקרית של הרגולציה היתה הקמת "נמל מבטחים". אם המלווה קופץ דרך חישוקים מסוימים כאשר הם מנפיקים את המשכנתא, התקנות מונעות הצרכנים מאתגר את המשכנתא מאוחר יותר. המלווה מוגן מפני תביעות - הוראה כי תעשיית ההלוואות מאמין יהיה לפנות יותר הון כדי לשחרר את שוק המשכנתאות הדוק.

הנה החישוקים - ומה הם מתכוונים:

המלווים צריכים לאמת הכנסה ומידע אשראי ממקור מהימן של צד שלישי.

לפני כמה שנים, אם היית עובד tipped, או שאתה עצמאים היה קשה לאמת הכנסה, אתה יכול לעקוף את מלא מתועד דרישות ההלוואה, לשלם קצת יותר עניין, ולקבל 'כאמור הכנסה 'הלוואה? זה הולך להיות קשה יותר לעשות את זה בעתיד. על מנת שהמשכנתא תהיה זכאית לפי הוראות הכספת הבטוחה, הבנק יצטרך לראות הוכחה כלשהי. בפועל, זה כנראה אומר שאתה תצטרך להכריז כי ההכנסה, אז זה מראה על החזרת המס שלך - ולשלם מסים על זה. כאילו היית אמור לעשות כל הזמן.

יחס החוב להכנסה המותר מסתכם ב -43%.

כלומר, לאחר המשכנתא מונפקת, הלווה קבוע של עלויות שירות החוב, כולל המשכנתא, כרטיסי אשראי, הלוואות רכב, חוב ההלוואה סטודנט, וכמעט כל דבר אחר נרשם על ידי לשכות אשראי, לא יכול להיות יותר מ 43 אחוזים של מס לפני הכנסה. זה לא שינוי קיצוני מדי - 43% קרובים למה שה- VA (מנהל הוותיקים), ה- FHA (מנהל השיכון הפדרלי) ופאני ופרדי מוכנים לאפשר, עם שינויים קלים ביניהם.

עבור משכנתאות מתכווננות, יחס החוב להכנסה חייב להיות מחושב על התשלום הגבוה ביותר החוזה אפשרי בתוך חמש השנים הראשונות של המשכנתא.

כלומר, אם יש לך תשלום משכנתא של $ 1,500 לחודש, אבל אם הריבית עולה, ובנק יש את הזכות להגדיל את התשלום ל 1,900 $ לחודש כתוצאה מכך בכל עת במהלך חמש השנים הראשונות של החיים של הלוואה, יחס DTI חייב להיות מחושב על בסיס תשלום 1,900 $ לחודש, לא את התשלום $ 1,500 לחודש. זה מגביל את השימוש של המשכנתא הדולר מתכוונן לעזור לבעלי בתים שוליים זכאים למשכנתאות הם לא יכלו לגעת תחת במונחים קבועים הדולר.

משכנתאות מוסמך לא יכול להיות בתנאים יותר מ -30 שנה.

לקראת סוף בום הנדל"ן, זה היה מקבל כל כך קשה עבור אנשים כדי להעפיל משכנתאות 30 שנה כי המלווים היו מתגלגל מימון מורחבת - כולל משכנתאות 40 שנה. אלה עדיין חוקיים, אבל לא יהיה זכאי תחת הוראות נמל מבטחים. המלווים לא יכולים להשתמש בטריק הזה כדי לעקוף את כללי DTI.

ריבית בלבד ושלילי הלוואות הפחתה לא יהיה זכאי.

עד שנת 2005 - שיא ​​הטירוף הנדל"ן, כמעט רבע מכלל המשכנתאות שהונפקו היו "ריבית בלבד" הלוואות. כלומר, שילמת רק את הריבית, ואת כל המנהלים בא בשל, למשל, חמש שנים. מספר המשכנתאות בריבית בלבד שהוחזקו על ידי פרדי מאק גדל ביותר מ -500%, מ -25 מיליארד דולר ב -2005 ל -115 מיליארד דולר ב -2007. אחת משכנות המשכנתאות בדרום-פלורידה אמרה לי ב -2006 כי יותר ממחצית מעסקיה באותה עת היתה כעת עניין - רק נייר (שנינו הסכימו שזה לא ייגמר טוב).

ההנחה היתה, באותה עת, שיהיה קל למחזר את הנכס המוערך ביותר בתוך חמש שנים, ותוכל לשלם את הקרן בשעות הפנאי שלך.

החלק 'המוערך מאוד' של משוואה זו, כמובן, התברר כמטורף.

ריבית בלבד הלוואות כבר לא להיות משכנתאות מוסמך. כנ"ל לגבי הלוואות "שלילי-הפחתת". כלומר, הלוואות שבו התשלומים שלך הם למעשה פחות הריבית, כך יתרת החוב שלך למעשה מגדיל את החיים של ההלוואה.

חדש regs גם לפסול "תשלום הבלון" הלוואות - חלק בלתי נפרד של הריבית בלבד ושלילי הפחתת ההלוואה בעולם - למעט במקרים מוגבלים באזורים כפריים שבהם הלוואות כאלה כבר שגרתית.

באופן מוזר, regs לספק תמריץ לצרכנים לקבל הלוואה בריבית בלבד: מאז הלוואות אלה לא יהיו "משכנתאות מוסמך", זכותו של הלווה לתבוע נשמר. אבל המלווים יש תמריץ המתאים כדי לספק להם.כתוצאה מכך, עלויות על אלה סוגים של הלוואות, כמו גם את נדיר כעת 40 שנה משכנתא, צפוי לעלות. אחרי הכל, המלווים יצפו להיות מתוגמל על הסיכון המוגבר של משכנתא לא מתאימים.

משכנתאות מוסמך יכול להיות נקודות ודמי שווה לא יותר מ 3 אחוזים של ההלוואה.

זה לא יהיה משחק מחליף מאז רוב ההלוואות כבר יש נקודות ודמי מתחת לרמה זו. ההשפעות שלה יהיו בעיקר מורגש בקרב מתווכים למשכנתא בעולם subprime, שבו לווים יש פחות אפשרויות. שלושה אחוזים כבר תקרה משותפת במשך זמן מה עכשיו, בכל מקרה.

משכנתאות מוסמך יכול להיות במחיר לא גבוה מ -1.5 אחוזים מעל הממשלה.

זה יכול להיות מסובך, כי זה מכה של פקדי מחירים, בקרת המחירים כמעט תמיד להיכשל. כמעט מעצם הגדרתו, הכלל הזה ישפיע על שוק הסאב-פריים, ויש לו השפעה שונה על הלווים עם ציוני אשראי נמוכים.

יתר על כן, את מחיר הכובע spells צרות אם תשואות עקומות להעמיק. אם התשואות על החוב הלא משכנתא דומה ולהציע רווח מתוק יותר המלווים מאשר בשוקי המשכנתאות, ההון יברח subprime ו alt- בריכות משכנתא. זה יכול להיות דרכים מחוץ, אבל החוק של התוצאות הלא מכוונות הוא איום מתמיד.

מה שמדבר על הרגולציה, לעומת זאת, הוא האיפוק שלה. הרגולטורים ניסו ליצור איזון בין הגנה על צרכנים מפני הלוואות טורפות לצרכנים לא משכילים ולא מתוחכמים, ולבטל את זרימת האשראי למגזר הדיור.

היכולת לשלם כלל אינו קובע כל תשלום המינימום למטה ולא כל ניקוד האשראי המינימלי. זה עדיין נשאר עד המלווים כדי לקבוע את זה עבור עצמם.

הכלל גם משאיר את החלון פתוח עבור המלווים VA ​​להשאיל משכנתאות מוסמך ומלווים FHA להלוות עם רק 3.5 אחוזים למטה מבלי לרוץ afoul של חוקי משכנתא מוסמכים.

הרגולטורים גם לפטור VA המלווים פאני ופרדי מן הכללים של עד שבע שנים. בגלל אלה הם חלק גדול של שוק המשכנתאות, את הכללים החדשים הם רק הולכים לקחת בהדרגה. זה על ידי עיצוב, מאז CFPB לא רוצה לגרום שיבוש פתאומי בשוק הדיור עדיין שביר.