תוכנית ייצוב מצוקה נכס: מה זה אומר עבור בעלי בתים?

מה זה DASP?

התוכנית לייצוב נכסים במצוקה (DASP) היא הניסיון האחרון של הממשלה לסייע לבעלי בתים נאבקים מול טרפה. החדשות הרעות: אתה לא יכול לבקש את זה. החדשות הטובות: אם אתה נכנס, הסיכויים שלך להישאר בבית הם הרבה, הרבה יותר גבוה.

DASP מתגלגל ארצית, ויש לו עוד בריכות ממוקדות גיאוגרפית בארבע השווקים בארה"ב - שיקגו, אילינוי, ניו יורק, ניו ג 'רזי, פיניקס, AZ., ו טמפה, פלורידה.

שוק	# משכנתא # של משכנתאות להיות נמכר זה הרבעון
שיקגו	1,500
ניוארק	500
פניקס	300
טמפה	1,200
לאומי, לא ממוקד	4,500-5,000
באופן כללי	8,000-9,000

מקור: מינהל הדיור הפדרלי / ארה"ב. המחלקה לשיכון ופיתוח עירוני

לפני שאתה אומר שזה מעט מדי משכנתאות אומר שיש לי זריקה, שקול את זה: היו טונות של תוכניות סיוע משכנתא צף בשנים האחרונות על ידי הרגולטורים הפדרליים - אולי כבר ניסית לשחות דרך מרק האלפבית של HAMP, HARP ו HAFA. כל אלה היו שיעורי הצלחה נמוכים מאכזבים ונפלו מטרות צפויות. הרגולטורים והפוליטיקאים כאחד מתרוצצים על נס דיור, כך שגם אם לא נכללים הפעם, DASP כבר מועלה במהירות - מנהל השיכון הפדרלי אמר במקור שרק 5,000 משכנתאות יימכרו ברבעון הזה, כבר העלו את זה ל -9,000. התור שלך יכול לבוא מוקדם יותר ממה שאתה חושב.

כיצד פועל DASP?

DASP היא שותפות ציבורית-פרטית, אשר עומד ליישר את התמריצים של המשקיע עם אלה של בעל הבית ואת הקהילה שלהם.

DASP מעניק למשקיעים גישה חדשה לרכישת משכנתאות חדלות פירעון הנמצאות בשליטה על ה- FHA, וכמעט בוודאות יפורסמו. המשכנתאות ימכרו במכירה פומבית, ובשל מצבן המסוכן ילך מחיר מתחת ליתרה העיקרית (כלומר, הסכום שאתה בעל הבית עזב לשלם).

מה זה אומר בשבילי?

כדי להיות ממוקם בבריכה DASP, אתה חייב להיות לפחות שישה חודשים עבריין על המשכנתא שלך, servicer שלך יש מיצה את כל השלבים של FHA אישרה הליך הפחתת הפסד, ואתה לא יכול להכריז על פשיטת רגל.

לאחר שטר המשכנתא שלך נרכש דרך התוכנית, טרפה חייב להתעכב במשך מינימום של שישה חודשים. תוכלו גם לקבל servicer חדש ללכת יחד עם הבעלים החדש של החוב. Servicer מתייחס לחברה שאתה בעצם לשלם את החוב המשכנתא. הם אינם הבעלים הבסיסית של ההלוואה שלך, עם זאת, הם מתווכים אשר לדווח בחזרה הבעלים. זה יכול לקבל מבלבל, כי לפעמים servicer הוא למעשה חלק מאותה חברה כמו משאיל שלך. לדוגמה, אם יש לך משכנתא וולס פארגו, servicer שלך צפוי להיות וולס פארגו. אם יש לך משכנתא מן האזרחים בנק, אשר בבעלות RBS, ספק השירות שלך יהיה כנראה עוד חברה בבעלות RBS. אבל המשרת הוא ישות נפרדת של החברה, למטרות משפטיות.

אם עבדת עם חברת שירות גדולה וחסרת פנים - אולי חברה שעסקה בסוג החתימה, שהובא באחרונה - אז חברה חדשה, שאולי תהיה קטנה יותר, חברה אזורית או אחת עם רקורד טוב יותר של עבודה עם לווים, יכול להיות לעזר גדול לעבוד איתך כדי להחזיר את החוב שלך ולהימנע עיקול.

המשקיע לא צריך להפחית את הסכום שאתה חייב, או לשנות את תנאי החזר שלך, אבל כפי שנדון להלן, אלה הן אפשרויות ברורות שמתאימות עם אסטרטגיות רבות למשקיעים במצוקה.

כמו כן, המשקיע רכש (בניגוד FHA) כנראה לא רוצה לעקל לך, גם לאחר DASP מנדט שישה חודשים להישאר על עיקול נגמר. ישנן מספר סיבות מדוע לא:

• המשקיע כנראה קנה את המשכנתא שלך כדי להמשיך אסטרטגיה שבה הם להפחית את הקרן, או להפחית את הסכום שאתה חייב, כדי לגרום לך לשלם אותם בחזרה. אז נניח שאתה עדיין חייב 200,000 $ על המשכנתא שלך, אבל אתה כבר ברירת המחדל ואת FHA לשים אותך בבריכה DASP. משקיע DASP שמשתתף קונה את שטר המשכנתא שלך עבור $ 150,000. המשקיע ואז משנה את ההלוואה שלך, אומר לך שאתה חייב רק 175,000 $, יחד עם הצעת לך לוח זמנים פירעון מקלה יותר נותן לך servicer חדש לעבוד איתו. אתה בסופו של דבר לפרוע ולהישאר בבית שלך, בעוד המשקיע עשה רווח. זוהי סקירה פשטנית, אבל זה בעצם סוג של השקעה DASP מוגדר לעודד.
• אם אתה גר באחד הבריכות ממוקדות גיאוגרפית (שיקגו, טמפה, פיניקס, ניוארק), אז הם יכולים בעצם רק foreclose על 50% מההלוואות שהם קונים מתוך הבריכה, עם טעות השוליים של 10%. ה- FHA תיאר את "תוצאות ייצוב השכונה" - הם כוללים אותך כדי להתחיל לשלם את המשכנתא שלך, לעזור לך לעשות מכירה קצרה, ואחרים - והם אינם כוללים עיקול. הקונים צריכים לפגוש ~ 50% מכסת של ייצוב תוצאות השכונה. אם הם לא, הם צריכים להחזיר את FHA. מאז הסיכויים שלך טרפה היו בעצם 100% לפני ההלוואה שלך קנה, כובע 50% ~ הוא צעד למעלה.
• עיקול יקר. הבנק הפדרלי של שיקגו מחקר מעריכים כי העיקולים עלות הבנק בממוצע 50,000 $.אמנם כמובן אין ערבויות, זה לא סביר המשקיעים יקנו את הנכסים הללו במטרה לחולל על מספר גדול מהם.

עד כה, המשקיעים קידמו בברכה את DASP - זוהי הרחבה של תוכנית פיילוט שה- FHA כבר מצא רמה גבוהה של עניין בה. בשבוע שעבר, פרשנות מחקר ואסטרטגיה שכוונה למשקיעים, ציינה את אימוץ השוק של DASP, מצביע על החלטת FHA לכוון למכור 9,000 משכנתאות ברבעון זה, לעומת המטרה המקורית של 5,000. אמנם זה לא יכול למשוך את heartstrings, את flailing ארה"ב שוק הדיור לא היה נהדר עבור המשקיעים גם, והרבה קרנות מחפשים אסטרטגיות משכנתא במצוקה, ולא נלחמים נגד המגמה של לווים פחות להיות מסוגל להחזיר. חלוץ האג"ח למשכנתאות לואיס רניירי, המתואר ב"שקרן הפוקר "של מייקל לואיס, כ"מאגר חסר רחמים" בוול סטריט, מנהל כעת את קרן ההזדמנויות למשכנתאות של סלנה, שמשתמשת באסטרטגיות חמות-מטושטשות כמו שליחת בעלי בתים מבולבלים בחינם לכרטיסי מתנה בחינם אותם כדי לגבש תוכנית החזר עם servicer.

אבל אולי שינוי, servicer חדש להישאר על טרפה עדיין לא מביאים אותך למקום שבו אתה צריך להיות. אם כל השאר נכשל, DASP מציין כי הרוכש צריך לנסות להשתמש מכירה קצר, כלומר למכור את הבית עבור פחות מהסכום המגיעים על המשכנתא. מכירות קצר הם לעתים קרובות תוצאה טובה יותר עבור לווים מאשר עיקול, הם לא תמיד להרוס את ניקוד האשראי שלך, עבור אחד.

אמנם רק 9,000 בעלי בתים מקבלים את היתרונות של DASP עכשיו, זה כבר ציין כי הנשיא אובמה נמצא תחת לחץ רב כדי לתקן את שוק הדיור בארה"ב כדי לשפר את מעמדה בבחירות 2012. אולי DASP בגודל סופר הוא הפתרון שהוא מחפש.

דף הבית באמצעות Shutterstock