מכירות בתים ממומנים המוכר בשם Predatory

עבור משפחות בעלות הכנסה נמוכה מחפש בית משלהם, מימון המוכר יכול להיראות טוב מכדי להיות אמיתי. "חכירה לבד" או "אין אשראי לבדוק" הלוואה הביתה יכול להיראות כמו בריחה מבורכת מן דמי השכירות ואת הגשמת חלום homeownership.

אבל רבים של הצעות אלה יכולים להיות קרקע תשלומים בתשלומים במסווה דק - הלוואה המממנים הלוואות שעובדים יותר כמו הסכמי שכירות מאשר משכנתאות מסורתיות.

כאלה "חוזים למעשה" או "הסכמי מכירה בתשלומים" ניתן לייחס פרקטיקות ההלוואות פרקטיקה חזרה כמעט מאה שנים, כאשר עסקאות ממוקד אפריקני קהילות אמריקאיות. כיום, המזימות מנוהלות לעתים קרובות על ידי חברות השקעות חסרות מצפון בוול סטריט, המפרקות תיקים של בתים מעוקלים ו"קהילות צבע מאיימות ", כמו גם מהגרים, על פי דו"ח שפורסם היום (ה ') על ידי המרכז הלאומי לצרכנות.

עסקאות קרקע "שנבנו כדי להיכשל"

חוזי קרקע לעתים קרובות מוצעים לווים הפגיעים ביותר פיננסיים החיים על הכנסה מוגבלת, NCLC אומר.

"אלה חוזים הקרקע בנויים להיכשל, כמו המוכרים להרוויח יותר כסף על ידי מציאת דרך לבטל את החוזה כדי להבריש רבים רצופים שיהיו בעלי בתים באמצעות הנכס", אומר המחקר החדש.

אבל החברות המעורבות ב"עסקאות רעילות "אלה, כפי שמכנה אותו מרכז המשפט, אינן משכורות המשכנתאות שם המותג שרוב הצרכנים יכירו.

"אז נראה שהם חברות פרטיות, וכמה מהם הקימו מספר LLCs שונים של חברות פגז כי הם משתמשים כדי להסוות כמה נכסים בבעלותם", שרה Bolling Mancini, עורך דין בבית המשפט בוסטון מרכז משותף של הדו"ח, אמר Investmentmatome. "מה שאנחנו לומדים הוא שלרבים מהם יש גיבוי פרטי או גיבוי קרנות גידור".

חישוב תשלום משכנתא חודשית שלך

נכסים דפוק לראשונה homebuyers

Mancini אומר כי הבתים משווקים לעתים קרובות מקומית, דוחקים לווים פוטנציאליים "להיות בעל הבית". שלטים למכירה יהיה לקרוא, "אם אתה רוצה להיות הבעלים של הבית הזה, להתקשר …" כמה בתים מפורסמים באינטרנט, במיוחד על רישומים אתרים כגון Craigslist.

"רוב האנשים מאמינים שהם הופכים homeowner עם משכנתא," אומר Mancini. "זה הפיתוי של להיות homebuyer בפעם הראשונה הוא חזק מאוד."

נכסים נמכרים במצב כפי שהוא. הם לעתים קרובות בתים מעוקלים כמעט בלתי ראוי למגורים. "זה לא נדיר לראות משקיע לרכוש בית במכירה פומבית של 5,000 $ ולמכור אותו כעבור ימים על חוזה הקרקע (ללא תיקונים) עבור $ 30,000", קובע המחקר.

קונים חרדים לעתים קרובות נכשלים להשיג הערכות עצמאיות של המאפיינים, וכן עבור בדיקות הביתה גם כן.

אחריות של בעל הבית ללא זכויות והגנות

המונח של ההלוואה יכול למתוח כל עוד זה של משכנתא קונבנציונלית - 30 שנה - אבל תהליך הפינוי אינו מחויב על פי הכללים של עיקול משכנתא טיפוסי. חילוט יכול לבוא במהירות, עם המוכר שמירה על כל התשלומים, לפנות את הקונה במהירות למצוא עוד בעל הבית תקווה.

"החוזה בדרך כלל יש סעיף בו אומר כי אם אתה מתגעגע תשלום אחד, המוכר יכול לבטל את החוזה, או במקרים מסוימים זה נקרא" חילוט "במקום עיקול", אומר מנצ'יני. "למרות שאנשים חושבים שהם הופכים לבעלי בתים, והם לקחו על עצמם את כל האחריות של בעלי בתים, אין להם כל הזכויות וההגנות שמגיעות יחד עם היותו בעל הבית".

עם משכנתא מסורתית, אם אתה יכול להדביק את תשלומי עיכוב, ייתכן שתוכל לקבל הלוואה משכנתא שלך מחדש - "יש זכות לרפא את ברירת המחדל," Mancini אומר. בדרך כלל, אין לך זכות בחוזה הקרקע, שם תשלום מאוחר יכול לגרום פינוי - יותר כמו עבור דייר מאשר הבעלים.

מחפשים פתרון ל'עסקאות רעילות '

את הקרקע פוגעת חוזה החוזה מציע ניתן למצוא ברחבי המדינה, אומר NCLC, אבל הם הנפוצים ביותר בשוקי דיור עם אספקה ​​גדולה של בתים בעלות נמוכה באזורים שבהם התושבים מתקשים לקבל משכנתא מסורתית.

ערים שנפגעו קשה בדוח זה כוללות את אקרון, אוהיו; אטלנטה; דטרויט; ופילדלפיה. המחקר מצטט נתוני מפקד 2009, העדכני ביותר זמין, אשר אומר 3.5 מיליון אנשים היו תשלומים בתשלומים קרקע לקנות בית באותה שנה. העמותה אומרת כי הדמות צפויה להיות הרבה יותר גבוהה היום.

חוקי המדינה המסדירים תשלומי מקרקעין משתנים במידה ניכרת. ה- NCLC דוחק בלשכה להגנת הצרכן הפיננסי, כלב שמירה צרכני בחסות הממשלה, ליישם תקנות לעסקאות כאלה, כולל:

• דרוש בדיקות עצמאיות.
• מתן חוות דעת של צד שלישי.
• גילוי דמי המימון ושיעור האחוז השנתי על חוזי הקרקעות.
• מתן הגנות לסיום מוקדם.

Mancini ממליץ על homebuyers בפעם הראשונה מנסים להעפיל הלוואה משכנתא מסורתית מבנק או איחוד אשראי, ולא לבחור מה יכול להיות הצעה מסוכנת המוכר.

עוד מ Investmentmatome השווה את שיעורי המשכנתא מצא מתווך משכנתא כמה בית אני באמת יכול להרשות לעצמי?

האל Bundrick הוא סופר צוות ב Investmentmatome, אתר כספים אישי. דוא"ל: [email protected]. Twitter: @halmbundrick