מכירת נכס אמיתי שלך עם צירוף שעבוד מס פדרלי

מאת מייקל רוד

למידע נוסף על מייק ב Investmentmatome של שאל יועץ

אנשים רבים, כולל סוכני נדל"ן מנוסים, פקידי נאמנות ואנשי מקצוע מס אחרים, לא מבינים כי נדל"ן עם יתרת פדרלית שעבוד המס החורג ההון העצמי פחית יימכרו מבלי לשלם את שעבוד המס הפדראלי במלואו. התהליך כרוך בהשגת תעודת פריקה משעבוד מס פדרלי.

בסיס לפריקה

פריקת רכוש משעבוד המס הפדראלי עשויה להינתן תחת מספר הוראות קוד הכנסה פנימית (IRC). אמנם ישנם חמישה סעיפים קוד הכנסה פנימית אשר עשויים לחול על מצבים שונים בהם שעבוד המס הפדרלי מייחס נדל"ן, כמעט כל פריקה בקשות מוגשות תחת שני מקטעי הקוד הבאים.

IRC § 6325 (b) (2) (A). הפרשה עשויה להינתן על פי הוראה זו כאשר חבות המס מסופקת חלקית עם סכום ששולם, שלא יפחת מערכו של האינטרס של ממשלת ארה"ב בנכס המרוקן.

לדוגמה, למס הכנסה יש שעבוד בסך 210,000 $ בנסיבות הבאות:

• נכס מוכר עבור: $ 215,000
• מינוס הראשון משכנתא תגמול (בכיר כדי IRS שעבוד): 135,000 $
• בניכוי עלויות התיישבות מקובלות: 15,000 $
• ריבית ה- IRS משוערת ל- $ 65,000
• לאחר מס הכנסה ומקבל את 65,000 $ בשביעות רצון חלקית של חבות המס, נותר חוב מסים של 145,000 $.

שעבוד המס הפדרלי נותר במקום בסך של 145,000 $ כנגד כל אחר נכסים הנותרים של משלם המסים, אך הנכס נמכר ללא שעבוד המס הפדרלי מכוח ממשלת ארה"ב שקיבלה את האינטרס ההוגן של 65,000 $.

הערה: במקרה של שכירות על ידי רכוש הרכוש, ארה"ב משולמת בדרך כלל כמחצית מהתמורה בסיפוק חלקי של ההתחייבות המובטחת בשעבוד המס.

IRC § 6325 (b) (2) (B). שחרור ניתן לפי הוראה זו, כאשר ייקבע כי לאינטרס של הממשלה בנכס אין כל ערך. החובות הבכירים לשעבוד המס הפדרלי גבוהים משווי השוק ההוגן של הנכס או גבוה מערך המכירה של הנכס.

לדוגמה, למס הכנסה יש שעבוד בסך 100,000 $ בנסיבות הבאות:

• נכס מוכר עבור: $ 190,000
• מינוס הראשון משכנתא תמורה (בכיר שעבוד IRS): 175,000 $
• בניכוי עלויות התיישבות מקובלות: 15,000 $
• ריבית ה- IRS בריבית שווה ל- $ 0

בתרחיש זה, עם הגשת בקשה מוכן מוכן לפריקה ואישור, ה- IRS היה לפרוק את שעבוד המס הפדרלי עבור $ 0 שכן אין אינטרס הוגן. השעבוד נשאר במקומו כנגד כל נכס אחר של משלם המסים.

אני ממליץ בחום לגייס את שירותיו של איש מקצוע במס כאשר אתה מנסה למכור את הנכס שלך בשעבוד מס פדרלי מצורף, אלא אם כן יש מספיק הון כדי לשלם את השעבוד במלואו. שני התרחישים שהוזכרו לעיל היו פשוטים לצורך המחשה. מס מקצוע עם ניסיון בתחומים של "פריקה" ו "כפוף" יישומים יכולים לנווט את המורכבות של כל מצב בודד.

בנוסף, ישנם מצבים שבהם שעבוד מס פדרלי מייחס את רכושו של צד שלישי. בקשה לפריקה עשויה לחול במצבים אלה. כמו כן, ניתן לשחרר משכורות מסים בנסיבות מסוימות. שני מצבים אלה דורשים את עזרתו של מקצוען מס מנוסה.

הערה: יש נסיבות שבהן בקשה לאישור תעודת פריקה של שעבוד מס פדרלי עשוי להיות נחוץ בעת מכירת רכוש אישי, אבל מאמר זה הוא ספציפי הנדל"ן. התייעץ עם מקצוען מס אם יש לך שאלות בנוגע לבקשות לפריקה או לכפיפות.