Homeowner Checklist: האם אתה מבין את המשכנתא?

גם לאחר השנים האחרונות משוגע בשוק הנדל"ן, הבעלות על הבית ממשיך להיות חלק החלום האמריקאי עבור מיליוני אנשים. אם אתה מוכן לקנות, ודא שאתה מבין את ins-and-outs של מה שמעורב.

היתרונות והחסרונות של בעלות על הבית

עבור רוב האמריקנים, בית הוא הרכישה הגדולה ביותר שלהם בחיים. תשלומי בית (משכנתא, מסים וביטוח) מייצגים בדרך כלל את הנתח הגדול ביותר של החשבון החודשי. אבל, תשלומים אלה הם גם השקעה כי, עבור אמריקאים רבים, הנכס הגדול ביותר שלהם או הצטברות של עושר.

בנוסף תשלומים חודשיים קבועים, בית דורש תחזוקה שוטפת ותחזוקת. כאשר דברים נשברים, אין מפקח להתקשר. אתה מתקן את זה. את הדשא צריך לחתוך ואת העלים raked. הגג, שביל הגישה, החלונות, הברזים ועוד מספר עצום של דברים אחרים, אינסופיים לכאורה, צריכים להיות מוחלפים ומתוקנים מעת לעת. חשבונות מים, חום וחשמל מגיעים מדי חודש.

עם זאת, בית (או דירה) מציע משהו שאף השקעה אחרת לא יכולה להציע - בית. אחרי הכל, אתה לא יכול לחיות במניות או אג"ח. ילדים לא גדלים בחשבון בנק.

לפני שתתחיל

קודם כל, חשוב לוודא שאתה כנה עם עצמך על מה שאתה יכול להרשות לעצמך. לפני כמה שנים היה קל ללווים להיכנס מעל ראשיהם. היום, כל בנק מציע לך הלוואה יהיה הולך על הבית שלך כספים עם מסרק עדין כדי לוודא שאתה באמת יכול להרשות לעצמי להחזיק בית. כדי להתכונן בהכנות, אתה צריך לקבל את הברווזים שלך בשורה. הנה כמה דברים לעשות.

1) בדוק את דוחות האשראי שלך ולדעת ניקוד האשראי שלך. (אתה זכאי לקבל ללא תשלום מדי שנה מכל אחת מסוכנויות הדיווח העיקריות של המדינה.)

2) הכר את כל המשתנים הקשורים בדרך כלל למימון בית, כגון מדיניות הריבית, תנאים, נקודות, עמלות וכו '

3) לאסוף את המסמכים הדרושים כולל בדלי לשלם האחרונות, האחרון שלך שני מס הכנסה פדרלי חוזר, ואת הבנק התיעוד הצהרות (הצגת הנכסים שלך).

שים את הבית הפיננסי בהזמנה

לפני שאתה אפילו להתחיל לחפש בית, אתה צריך לדעת מה אתה יכול להרשות לעצמך. הדרך הקלה ביותר לאמוד את יכולת האשראי שלך היא לבקר את הבנק שלך ולשאול קצין הלוואה כדי prequalify לך. Prequalification יגיד לך מה הבנק מוכן להשאיל לך, ולכן, כמה הבית אתה יכול להרשות לעצמך. Prequalification גם עושה לך קונה אטרקטיבי יותר, כי המוכרים יודעים כל הצעה שתבצע הוא רציני.

שים לב כי Prequalification אינו זהה בקשה לקבלת הלוואה. ברגע שאתה מוצא את הבית אתה רוצה להציע הצעה, תצטרך להשלים את הבקשה להלוואה עבור משאיל. כיום, תהליך הבקשה להלוואה הוא לא מבחן קל. זה ייקח זמן לאסוף את כל המסמכים (paystubs, החזרי מס, דוחות חשבון) הבנק ירצה לבחון. הם הלכו ימים ללא דוק. היכונו בהתאם.

לפני שתחיל, זה גם רעיון טוב כדי לסקור את דוח האשראי שלך ואת דו"ח האשראי של בן / בת זוגך. ודא את כל המידע על דוח האשראי נכונה, ואם לא, פנה לסוכנויות האשראי באופן מיידי. אם יש לך כמה כתמים כהים, להיות מוכן לענות על השאלות הבנק שלך בטוח. זה יכול לעזור אם אתה יכול להראות שיש לך צעדים כדי לתקן את כל פגם אשראי.

להבין את סוגים שונים של משכנתאות

כמות הבית שאתה יכול להרשות לעצמך תלוי במידה רבה על המשכנתא שלך של המונח ואת הריבית. טווח - תנאי משכנתא הם בדרך כלל 15 או 30 שנים. ככל שהמונח ארוך יותר, כך התשלום החודשי שלך יהיה נמוך יותר, אך תשלם עלויות ריבית גבוהות יותר. שלושים שנה הלוואות לעתים קרובות היתר תשלומים נוספים שיכולים להפחית באופן משמעותי את משך המשכנתא. לדוגמה, רק תשלום חודשי נוסף בשנה יפחית הלוואה ל -30 שנה ל -22 שניםריבית - שיעורי הריבית זמינים בשני סוגים: קבוע ומשתנה. שיעורי משתנה או משכנתאות שיעור מתכוונן (ARMs) לשנות במהלך ההלוואה, בדרך כלל מציע שיעורי נמוך יותר בשנים הראשונות. ככזה, הם יכולים להיות הטובים ביותר עבור קונים אשר מתכננים למכור בתוך כמה שנים. תעריפים קבועים נשארים על פני החיים של ההלוואה ומציעים יציבות ויכולת חיזוי, שכן התשלומים זהים בכל חודש. כמו כן, זה יכול להיות יתרון כדי לנעול שיעור קבוע במהלך פעמים כאשר הריבית נמוכה יותר נורמות היסטוריות.

שני סוגים של משכנתאות בריבית קבועה, 30 ו - 15 שנה, יש הבדלים מסוימים. לשנה לספק תשלומים חודשיים נמוכים יותר, כי ההלוואה משולמת לאורך תקופה ארוכה יותר. החסרונות כוללים ירידות שכר קטנות בשנים הראשונות, כמו גם את הסיכון כי שיעורי השוק יירד במהלך התקופה. עם זאת, משכנתא ניתן refinanced בשיעור נמוך יותר בעתיד אין בדרך כלל עונש מראש.

משכנתאות ל -15 שנה לשאת ריבית נמוכה יותר, הפחתת סך תשלומי הריבית, ותשלומי הקרן. עם זאת, התשלומים החודשיים גדולים יותר.

• משכנתאות בריבית משתנה הם בעלי חיים שונים.

  כפי שמשתמע מכך, למשכנתאות בריבית משתנה יש שיעורי שינוי או התאמה. משכנתאות בריבית משתנה בדרך כלל מציעים שיעורים ראשוניים נמוכים משכנתאות קבועות [לא ממש הרבה יותר נמוך בימים אלה …] אבל שיעורי לעלות ולמטה עם שוק הריבית כמו שיעורי קשורים למדד זה יכול להשתנות. לפיכך, הם כפופים לעליית הריבית האפשרית.

• לרוב הזרועות יש שווי על העלאות הריבית בכל שנה, וכן על חיי ההלוואה. לדוגמה, המונחים הנוכחיים כוללים תעריפים שיכולים להתאים עד 2% בכל שנה נתונה אחת, אך לא יותר מ -6% לאורך חיי ההלוואה, או שיעורי שיכולים להתאים עד 5% בהתחלה, אך לא יותר מ -2% שנים

זה הכרחי כי אתה בטוח כי ההכנסה העתידית שלך יהיה מספיק אם וכאשר הריבית, וכתוצאה מכך התשלומים החודשיים שלך, להגדיל.

כמה משכנתא אתה יכול להרשות לעצמך?

רוב הבנקים לא ' לא להחזיק משכנתאות עד לפדיון, כמו רוב המשכנתאות נמכרים פאני מיי (הפדרלי הלאומי למשכנתאות האגודה) ו repackaged לתוך מגובות משכנתאות ניירות ערך להיות נמכר למשקיעים ברחבי העולם. זה רלוונטי לך כי פאני מיי יש דרישות תקן כי צריך להיות נפגשו על מנת שזה לקנות משכנתא.

הדרישה הראשונה היא כי המשכנתא החודשי ואת תשלומי הריבית (P & I), בתוספת ביטוח מס רכוש, לא יכול עולה על 28% מההכנסה החודשית ברוטו של הרוכש. הדרישה השנייה מגבילה את סך תשלומי החוב החודשיים (דיור, כרטיסי אשראי, תשלומי רכב וכו ') ל -36% מההכנסה החודשית ברוטו. בנוסף לדרישות אלה, אתה גם צריך לתכנן על ביצוע מקדמה של 10% עד 20% ממחיר הרכישה הכולל.

[אם אתה מוכן לקנות בית, השתמש מחשבון המשכנתאות שלנו כדי לראות מה החודשי שלך קרן וריבית תשלום יהיה.]

ריבית נקודות

נקודות הריבית או נקודות הנחה הם עמלות ששולמו למלווה בסגירה על מנת להקטין את הריבית על המשכנתא שלך. העלות של כל נקודה שווה אחוז אחד של סכום ההלוואה. לדוגמה, עבור הלוואה 100,000 $ נקודת הנחה אחת שווה 1,000 $.

תחושה כלכלית של קניית נקודות תלוי כמה זמן אתה מתכוון לשמור על ההלוואה. על מנת לקבוע אם נקודות הגיוני עבורכם, אתה צריך לחשב את העלות של נקודות לעומת כמה הם חוסכים כל תשלום חודשי.

Break Even Example

$ 100,000 הלוואה - 30 שנה טווח

7.5% ריבית, ללא נקודות = 699.21 $ תשלום חודשי

קניית נקודה אחת עבור $ 1,000 = תשלום חודשי $ 690.68

חיסכון חודשי = $ 8.53

• $ 1,000 / $ 8.53, = 117 חודשים

• נקודת הפריצה שלך היא 117 חודשים מקרה. זה אומר שזה ייקח כמעט עשר שנים כדי לשחזר את העלות של נקודת הנחה אחת. בעוד רכישת נקודות היא לפעמים החלטה טובה, הרכישה יכולה גם לעלות יותר ממה שהיא חוסכתביטוח משכנתא פרטית

• ביטוח משכנתא פרטית (PMI) היא פוליסת ביטוח המבטחת את המלווה נגד הפסד במקרה שאתה לא יכול לשלם את המשכנתא. זה נדרש בדרך כלל כאשר המקדמה היא פחות מ 20% של ההלוואה. שיעורי טיפוסי הם כ 55 $ לחודש עבור כל 100,000 $ של סכום המשכנתא.

• חלופות למשכנתאות קונבנציונלי

אם אתה לא יכול להרשות לעצמך משכנתא קונבנציונאלי, יש מגוון של חלופות.

מימון הבעלים

זה סוג נדיר של מימון יכול להתרחש כאשר המוכר מסכים להיות המלווה במקום בנק או משכנתא החברה. הקונה פשוט עושה תשלומים למוכר בתנאים מוסכמים. זה סוג של מימון בדרך כלל מתרחשת כאשר המוכר הוא מעוניין למכור אבל תנאי המשכנתא הנוכחי הם מחמירים מדי כדי למשוך קונה.

הממשל הפדרלי הדיור (FHA)

FHA לא עושה הלוואות אלא מבטחת הלוואות שנעשו על ידי פרטיים המלווים. הביטוח מעודד המלווים לעשות הלוואות ללווים הכנסה נמוכה, כי בדרך כלל לא יהיה זכאי משכנתאות קונבנציונאלי. היתרונות העיקריים של הלוואות אלה הם רגועים יותר הקווים המנחים ואת תשלום נמוך נדרש למטה, נמוך כמו 3.5%. כמעט כל אחד יכול לקבל הלוואה FHA, אבל הם רק להבטיח הלוואות קטנות יחסית.

Veterans Administration (VA)

הלוואות אלה מציעים תנאים נדיבים יותר והנחיות (כולל קטנה כמו 0% מקדמה) מובטחת על ידי משרד החוץ של ארה"ב. הלוואות אלה זמינים ותיקי צבא ארה"ב ובני זוגם.

לבסוף, יש מקומיים זול דיור חסידי המציעים עלות נמוכה, נמוך למטה הלוואה חלופות תשלום. לקבלת מידע נוסף, פנה FHA, VA, פאני מיי, או משאיל המשכנתא המקומי או מתווך הנדל"ן.