CFPB לוקח על משכנתאות

מאז להגנת הצרכן הלשכה הפיננסית נחתם לתוך יולי 2010 במסגרת Dodd- פרנק וול סטריט רפורמת חוק הגנת הצרכן, היא השיקה מסע פרסום כדי לשפר את הליכי ההלוואות למשכנתאות ולטפל תלונות הצרכנים. אחת היוזמות הראשונות שלה, "דע לפני שאתה חייב", ביקשה לשלב בין שתי מסגרות משכנתא נדרשות הפדרלי למסמך פשוט אחד, עם עלויות וסיכונים מודגשים, מה שמקל על הצרכנים לחנות השוואה.

עם 8 מיליון אמריקאים מול עיקול מאז התפוצצות בועת הדיור בסוף 2006, חששות המשכנתאות גבוהים על סדר העדיפויות של CFPB, וזה התחיל שיפוץ גדול של מערכת המשכנתאות. למעשה, CFPB החלה כל כך הרבה יוזמות משכנתא, זה ממש קשה לשמור את כולם ישר.

מזל בשבילך, חנונים כאן כדי להסביר בדיוק מה CFPB כבר עד לאחרונה, ומה זה יכול להיות עבור תקנה משכנתא וחקיקה בעתיד. המשך לקרוא כדי ללמוד על ארבעת המשכנתאות הגדולות פרויקטים CFPB עובדת לאחרונה.

1. לשים את השירות בחזרה שירות למשכנתאות

הבסיס: בחודש אפריל, הודיעה CFPB על תוכניותיה רפורמה בשירות המשכנתאות על ידי התמודדות עם שתי תלונות עיקריות של בעלי בתים: טעויות יקרות ו "runaround" רבים חוו כאשר מנסים להימנע עיקול. משכנתא servicers, אשר גובה תשלומים מן הלווה מטעם הבעלים של ההלוואה, הם בדרך כלל אחראי על שירות לקוחות, חשבונות נאמנות, אוספים, שינויים הלוואה עיקולים. עם זאת, מכיוון שרוב הלווים אינם בוחרים את משכנתאיהם, ומכיוון שבעל ההלוואה אינו המלווה המקורי, הם מואשמים בחוסר רגישות לצרכיהם של הצרכנים. עוד לפני המשבר הפיננסי, כמה צרכנים התלוננו על פרקטיקות רעות של המשרתים ועל תיעוד מבולגן, לא מאורגן. CFPB אומר שזה נועד לפתור רבות של בעיות אלה עם כמה כללים חדשים. באופן ספציפי, הכללים הנדונים כוללים:

• נקה הצהרות משכנתא חודשי
• אזהרה לפני התאמת שיעורי הריבית
• אפשרויות למניעת יקר "כוח המונח" ביטוח (ביטוח סיכונים שנקנה על ידי המשרת כדי להגן על הנכס)
• מידע מוקדם ואפשרויות למניעת עיקולים
• תשלומים מזוכה מיידית
• רשומות מעודכנות ונגישות
• שגיאות תוקנו במהירות
• גישה ישירה ומתמשכת לצוות מניעת עיקולים של מעסיקים

המחלוקת: כמה מתומכי הצרכנים מתחו ביקורת על הרפורמות המוצעות של CFP, ועמדו על כך שהם לא קשוחים מספיק. "יש גבול למה CFPB יכול לעשות אם זה לא עושה כללים מוצקים," אמרה דיאן תומפסון, עורך דין במרכז הלאומי לצרכן חוק, שכתב הרבה על בעיות משכנתא שירות. היא כינתה את הצעות CFPB "מאכזב", במיוחד את הכלל לגבי כוח ביטוח הבית, אשר מוטלת לעיתים קרובות עם מעט או אפס הודעה יכול לשלוח בעלי בתים לתוך ברירת המחדל או עיקול.

כוח להציב ביטוח היא בעיה אמיתית, זה מאוד יקר וזה קשה להסיר במועד, גם כאשר הצרכן מציג הוכחה שיש את פוליסת הביטוח הנכון. בנקאי אמריקאי מצא כי מדיניות המוטלת על הבנקים עלולה לעלות 10 פעמים את שיעורי השוק הרגילים, וכי רבים מן המוסדות הפיננסיים הגדולים ביותר כוח משלו סבסוד הביטוח. לכן, יש הסבורים כי ההצעה של CFPB נכשל להתמודד עם העלות הגבוהה של פוליסות הביטוח להציב כוח, או ניגוד העניינים שעולה כאשר הבנק חוזים עם עצמה לרכוש פוליסת ביטוח יקר.

על פי החוק המוצע של CFPB, הבנקים הלוואה servicers ייתן לבעלי בתים שתי הזדמנויות להוכיח כי יש להם ביטוח לפני שהם ישתמשו בכוח כוח הביטוח. Servers יהיה גם נדרש לספק את homeowner עם הערכה טובה של עד כמה את כוח להציב מדיניות הביטוח יעלה. אבל, טוען תומפסון, ההצעה אינה מרחיקה לכת כמעט, ו"נראית בלתי מספקת לחלוטין בהתמודדות עם השוחד או הסדרי שיתוף עם שותפים או אחרים ".

2. ביצוע משכנתאות בטוח יכול להיות repaid

הבסיס: הצעתו של CFPB המוצעת לפירעון ומשכנתאות מסודרות (QM) תעלה את הריבית על הלווים המבקשים להוכיח כי הם יכולים להחזיר את ההלוואות שלהם, כך שהמשקעים המוטעים והמתפתלים "שקרנים" שתרמו למשבר הפיננסי של 2008 יכולים להיות נמנע בעתיד. חקיקת היכולת לפרוע מחייבת את המלווים לבצע הערכה סבירה ובתום לב לגבי יכולתו של הלווה לפרוע את ההלוואה, וכללי QM מגדירים "משכנתאות מתאימות", המבטיחות יותר מבחינה מבנית ונותנות מענה לתקנים שהופכים אותו לנכון כדי לצפות כי הלווה יוכל להחזיר את ההלוואה.

הכללים, שהוצעו בשנה שעברה בחודש מאי, הניבו כ -1,800 הערות לפני תום תקופת המשוב. CFPB הודיעה לאחרונה כי הוא מקבל שוב הערות כדי לאסוף נתונים נוספים על הלוואות עלויות הליטיגציה עבור המלווים, אם כי זה נדרש על פי החוק הפדראלי יש לסיים את הכלל עד ינואר 2013. הוא ימשיך לקבל הערות עד 9 יולי 2012.

המחלוקת: בעוד מאמינים מאמינים כי הכללים יבטיחו כי המלווים יעשו הלוואות בטוח יותר, המבקרים מודאגים כי הם גם להפוך את המלווים יותר זהיר, ובכך מעכבים לווים אחראים מפני קבלת משכנתאות. בנקאות וקבוצות צרכנים היו מודאגים גם מהמגבלות הצרות שמדיניות QM תטיל על הלווים, מה שעשוי לקבוע סטנדרט המבוסס על הכנסות הלווים כדי לקבוע כמה לווים יכולים להוציא, מבלי להתחשב בשינויים במחיר הדיור האזורי. שתי הקבוצות יש לדחוף במרץ CFPB לשנות את ההצעה ולהפוך אותו פחות מגביל.

בינתיים, האיגוד הלאומי של איגוד האשראי הפדרלי (NAFCU) שלחה לאחרונה מכתב המבקש CFPB להגדיר משכנתא מתאימה כנמל בטוח נגד התדיינות משפטית, אשר יהיה "רק אמצעי להבטיח כי המספר הגדול ביותר של לווים אפשרי ייהנו הבטוחה ביותר ובמחיר סביר ביותר עבור אשראי בר קיימא זמין באמצעות QM."

ואז כמה קבוצות בתעשייה, כולל האיגוד האמריקאי בנקאים, בנקים עצמאיים קהילת אמריקה, בנקאים למשכנתאות האגודה, ואת האיגוד הלאומי של מתווכים, שאל את CFPB לארח פאנל כדי לדון איך משכנתאות חדשות סטנדרים ישפיע על עסקים קטנים, אשר הם אמרו שיתאימו לשיטות העבודה המומלצות.

כל כך הרבה דרמה! זה יהיה כנראה למות בקרוב, אם כי, כי כל הערות יצטרכו להיות ב -9 ביולי. לאחר מכן, CFPB יכול לקבל פיצוח על שרטוט החקיקה הסופית לפני ינואר.

3.

הבסיס: CFPB הוא גם עובד על עדכון ההלוואה מיצוי כללי פיצוי שהונפקו על ידי הפדרל ריזרב בשנה שעברה.

לווים יכולים לשלם נקודות, לידי ביטוי כאחוז מסכום ההלוואה, תמורת ריבית נמוכה יותר. (לדוגמה, לווה יכול לשלם 1 נקודה, או 1,000 $, על הלוואה 100,000 $, ולקבל שיעור של 3.5 אחוזים במקום 4 אחוזים). הכללים החדשים ידרשו המלווים למעשה להפחית את הריבית אם הנקודות משולמים, כמו גם להציע ללא נקודה ההלוואה אז לווים יכול להשוות הצעות אחרות. CFPB גם לאסור דמי מקור, המכונה "נקודות המקור", אשר להשתנות עם גודל ההלוואה והם מבולבלים בקלות עם נקודות הנחה.

CFPB אמר כי הוא עדיין שוקל מתן פטור אחד את הנקודות ואת דמי הפרשה, אשר יאפשר לצרכנים לשלם נקודות upfront מסוימים ועמלות בעסקאות ההלוואה הקמעונאי הסיטונאי כאשר הנושה מפצה על מקור הלוואה (LO), כל עוד דמי מקור אינם משתנים עם גודל ההלוואה.

המחלוקת: במהלך יום יום הפגישה בחודש מאי, נציגי CFPB ואת האיגוד הלאומי של ברוקרים למשכנתאות (NAMB) ישב לדון פיצוי LO. CFPB הזהיר כי הוא חייב לבצע שינויים בתוכניות הפיצויים הנוכחיים עד ינואר 2013, או לא יהיו עמלות מותר בכלל עבור מקור המשכנתא, כפי המנדט על ידי חוק דוד-פרנק.

"כאשר [CFPB היה] שאל אם הם עושים מחקרים לגבי LO [הלוואה ההלוואה] comp, הם אמרו את כל המחקרים שלהם מראש LO comp", אמר ולרי סונדרס של RE שירותים פיננסיים. "למה הם עושים את זה עכשיו? כי יש לנו פצצת זמן מתקתקת. משהו צריך לקרות עד ה -21 בינואר 2013 או את היכולת לגבות נקודות, עמלות ונקודות הנחה הולך להיעלם."

CFPB אמר כי הוא איסוף מידע על הנושא ואת תקשיב המשוב של תעשיית המשכנתאות. אבל נציגי המשכנתאות ממשיכים להתלונן על סמכותה. תזכיר האחרון של משרד עורכי הדין K & L גייטס תיאר את המצב פיצוי LO והזהיר כי השינויים של CFPB עשוי "ליצור זעזועים סייסמיים" בתעשייה.

"בעוד CFPB נראה מוכן לנסות למנוע" שינוי משמעותי "של המשכנתא תמחור, ההגבלות המוצעות שלה על נקודות הנחה ודמי מקור בעסקאות ששולמו נושים כפי שתואר לעיל הם עדיין חמורים, ואם היה מאומץ ליצור אי וודאות שלהם - כולל האם הצרכנים יכולים לבחור איך לשלם עבור המשכנתא שלהם ", כתב K & L גייטס של Kris Kully.

4. שילוב של TILA / RESPA מסמכים (או, גורם הרבה מהומה על טפסים)

הבסיס: איחוד שני משפטי מפתח משכנתא פדרלית, את שתי עמוד האמת אמת חוק ההלוואה (TILA) ואת ההתייחסות לשלושה עמודים נדל"ן ההתיישבות חוק חוק (הידוע גם בשם HUD-1 הצהרה התנחלות), היה החלק הראשון של CFP של " דע לפני שאתה חייב ". בחודש ינואר, ה- CFPB בדק שני אב טיפוסים שונים עבור טופס הסגירה הסגורה החדש, שכונה בכינוי "בוטרנוט" ו"המלוק ". שניהם נועדו בבירור ופשוט המדינה את תנאי ההלוואה שנרכשו, את עלות השירותים הדרושים כדי לסגור את ההלוואה, וכל התנאים והדרישות, מה שמקל על הצרכנים למצוא ולהבין את המידע המשכנתא שהם צריכים.

המחלוקת: הגילוי של TILA ו- RESPA מפרט שני שלבים קשורים, אך שונים, בתהליך המשכנתא: משכנתאות והלוואות לבית. נשיא ומנכ"ל NAFCU, פרד בקר, ציין כי הטופס המאוחד יחייב איגודי אשראי למלא את החלק RESPA של המסמך, אשר יגרמו לאתגרים.

"רוב האיגודים אשראי אין את המומחיות הקיימת על הצוות לבצע את המשימה הזו," הוא אמר. "יתר על כן, בהתחשב המורכבות והתחייבויות המשפטיות, זה לא סוג של עבודה שעבורו עובד קיים יכול להיות מאומן בקלות."

בקר הוסיף כי NAFCU היה מודאג גם עם המנדט סותרות מחזיק המלווים לתקנים מחמירים תוך מתן אפשרות ללווים לספק מידע פחות מלפנים. "שאלות NAFCU אם זה חכם או הוגן עבור CFPB להחזיק המלווים אפילו תקנים הדוק (לגבי ספקי צד שלישי, לא פחות), תוך הפחתת כמות המידע ואת כמות הזמן המלווה יש לבצע בדיקת נאותות ולסקור את יישום."

CFPB נראה נראה על ההערות שקיבל, והיא אמרה כי היא שואפת לשחרר טיוטת ההצעה על ידי 21 יולי.

צעדים ראשונים לקראת הגנת הצרכן טוב יותר עבור משכנתאות

אלה ארבע יוזמות להמחיש כיצד CFPB של החלה בעקשנות כדי לתקן את תהליך המשכנתא, גם מול התנגדות. בעתיד, אנו יכולים לצפות לראות תקנה המוצעת יותר עבור תעשיית המשכנתאות, ואפילו כמה החקיקה הסופית בינואר 2013, אם כי לא בלי שתדלנות מחאה נמרצת כל צעד בדרך של צרכנים, בנקים, משכנתא נציגי התעשייה. זה תהליך שמעורב בו הרבה הקשבה, שינוי והצעה, אבל כאן אני מקווה שיהיה גם כמה צעדים אמיתיים קדימה עם המדיניות החדשה החל בשנה הבאה.