כיצד להגן על homebuyer בפעם הראשונה

כאשר קונים בית, יש לכאורה מאות פרטים כדי לטפל, במיוחד בתור homebuyer בפעם הראשונה. פרטים אלה יכולים לנוע בין קריטי כדי פשוט לא נוח, מ קווים רכוש חיות מחמד. אחד הדברים החשובים שתיתקל בהם הוא זה של המגירה.

"תלויות הן" שלך "סעיף", אומר טים Freund, מתווך נדל"ן באזור לוס אנג 'לס. "הם מאפשרים לקונה לצאת בהסכם באופן לגיטימי".

אבל אתה רוצה לקנות בית, לא צא החוצה של עסקה. על מה זה?

מצבים נפוצים

Contingencies הם מובנית שלך תוכנית הגנה על הקונה, הצבת התנאים על המכירה, כי אתה בטוח שאתה לא ניצלו. המקרה הנפוץ ביותר הוא בדיקה פיזית, המאפשרת לקונים לקבוע אם יש בעיה עם הבית כי הוא גדול יותר מאשר הם מוכנים להתמודד עם. זה יכול להיות גג דולף, קרן מתפוררת - או קו הולכה קבור בחצר האחורית שלך.

תנאים אחרים של מכירה יכול לכלול אישור המוכר יש כותרת ברורה - בעלות שאינה קשורה בשעבוד או חוב שלא פורסם.

אבל פרוינד אומר אולי את המצב החשוב ביותר הוא אישור ההלוואה. אם אתה לא מצליח כשירות למשכנתא, מכל סיבה שהיא, אתה יכול לבטל את העסקה ללא עונש. והכי חשוב, זה יכול להיות recouping הכסף שלך ברצינות על ההפקדה.

תלויות ערך - שוק חם

מצב נפוץ נוסף, במיוחד בשוק מעריך, הוא הערכת רכוש.

בשוק חם, זה נפוץ להתמודד עם מלחמה ההצעה עבור בית, pitting לך נגד קונים פוטנציאליים אחרים. במקרה זה, סביר להניח שתציע יותר ממחיר הרשימה. אם אתה מנצח את ההצעה, אבל הבית appraises עבור ערך מתחת ההצעה שלך, תצטרך לפצות את ההבדל בין מחיר הרכישה ומה את ההלוואה הביתה יכסה.

פרוינד אומר שיש ארבע תוצאות אפשריות בתרחיש זה:

1. המוכר מסכים להפחית את המחיר על הערך המוערך (לא לעצור את הנשימה)
2. אתה צריך לבעוט מזומנים נוספים כדי לפצות את ההבדל
3. אתה והמוכר יכולים להסכים למחיר מכירות של פשרה בתוספת מזומנים נוספים
4. הסכם הרכישה בוטל

למרות contingencies להגן על הקונה, הצבת תנאים רבים מדי על רכישה יכול לקחת אותך מחוץ לרוץ עבור בית, במיוחד בשוק של המוכר. בנסיבות כאלה, פרוינד אומר המתווך שלך עשוי לייעץ לך לקצר מסגרות זמן מגירה, או במקרים מסוימים אפילו לוותר על מקרי הערכה.

ניקוי תלויות

שחרור או ניקוי של מצב חירום מסיר תנאי המכירה ומניע את תהליך הרכישה קדימה. פרוינד אומר שכאשר סגירה מיידית נעשית חשובה. הוא נותן דוגמה:

אומרים את הקונה של townhome אושרה הלוואה, עם בדיקת רכוש וכל בדיקת נאותות אחרים להשלים. ההקלות פורסמו, ונאמנות של 30 או 45 יום נמצאת במקום.

"הם מקבלים 30 יום לתוך זה ואת שוק המניות טיפות של 10% - והם פשוט איבדו את התשלום למטה", אומר פרוינד. "אז עכשיו הקונה רוצה לבטל. אבל הם הרימו את התיקים שלהם, ופירוש הדבר שהפקדתם כפופה כעת לחילוט ".

לפני הסרת תנאים, קונים יכולים לחזור לגיטימי של רכישה, 99% מהמקרים, לקבל בחזרה את כל ההפקדה שלהם בחזרה ללא עונש, הוא אומר. לכן סוכני נדל"ן מעדיפים סגירה מהירה, כגון בתוך 30 יום - במקום למתוח את זה עד 60 או אפילו 90 ימים.

היזהר

מצבים אחרים כוללים:

• פיקוח ותיקון: מפקח בית מוסמך אומר לך מה צריך לתקן או לשדרג את הבית. לעתים קרובות אתה יכול לשאת ולתת על כמה פריטים עיקריים כדי לטפל על ידי המוכר.
• מכירת בית קודם: אתה צריך למכור את הבית שלך לפני שאתה קונה אחר.
• סכנות טבעיות: אלה נחשפים על פי חוק גילוי המוכר והוא יכול לכלול divulging כי הוא נכס באזור רעידת אדמה או פשוט המבול.
• ביטחון: לדוגמה, אם אתה מוצא את הנכס הוא באזור המבול, זה יכול להיות מבוטח? ואם כן, כמה זה יעלה?

הימנעות מבעיות גדולות וקטנות

מאפיינים מסוימים מחויבים על ידי הכללים והגבלות לשים במקום על ידי עמותות הבית, או HOAs. אלה ארגונים בשכונה לספק שירותים להגן על ערכי הנכסים. זה יכול לכלול תחזוקה של מעליות בבניין דירות רב קומות, או בנייה ותחזוקה של תחומים משותפים, כגון לובי, clubhouses או מגרשי משחקים.

"אולי לאגודת בעלי הבתים אין עתודות מתאימות", אומר פרוינד. אם זה המצב, "בכל פעם שצריך לתקן משהו, יש הערכה מיוחדת כי אין להם עתודות לשלם על הגג או על הציור, או מה שזה לא יהיה".

אבל זה לא תמיד סוגיות מרכזיות להרוג עסקה. גיבוי של רכישה יכול להיות עניין של משהו פיזי, כספי - או אפילו פרוותי.

"רק לפני שבוע, היתה לי עסקה להתפרק כי מסמך האיגוד בעלי בתים אמר כי בעל יכול" סביר יש שני כלבים על הנכס "- ולקליי שלי היו שלושה כלבים", אומר פרוינד. "הם ביטלו".

Contingencies יכול להיות החבר הכי טוב של הקונה.

האל Bundrick הוא סופר צוות ב Investmentmatome, אתר כספים אישי. דוא"ל: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.

תמונה באמצעות iStock.