פעם ראשונה homebuyers: זמן לשקול השכרה לבעלות?

בית שכר דירה, או חוזה שכירות, עשוי להיראות כמו הפתרון המושלם עבור home-can-not-get-there. אולי האשראי שלך צריך כמה לגעת קופצים, או אין לך מקדמה בבנק עדיין. הסכם רכישת חכירה יכול להביא לך בבית משלך בזמן שאתה ממיין את פרטי הקנייה, נכון?

כן - אבל אף אחד לא אומר שזה יהיה קל.

ראשית, זה לא טנק דנק פיננסי. אתה צפוי לשלם הרבה יותר מראש, וכן על גבי שכר הדירה שלך, תשלם דמי דמי השכירות - סכום נוסף החלים על הרכישה הפוטנציאלית.

אתה עדיין צריך לשמור עבור מקדמה בעת גם לשלם את החשבונות ואת ליטוש ניקוד האשראי שלך כדי להעפיל לקנות את הבית לפני סיום החוזה. אולי הגרוע מכל, אלה דמי דמי השכירות שאתה כבר בונה כמו כסף רציני עבור הרכישה עשוי להיות חלט אם בסופו של דבר אתה לא יכול לנקות את כל המכשולים לקנות.

"רכישת חכירה עבור נדל"ן היא לא פשוטה כמו חנות השכרה לשכונה, אז אל תניח שהם עובדים אותו דבר", אומר גלן ס 'פיליפס, מנכ"ל לייק הומס נדל"ן בפלהאם, אלבמה. פיליפס עבד עם הסכמי השכרה אל הבית כבעל הבית, כמו גם עם חברת הנדל"ן שלו multistate. "אנשים רבים, כולל כמה סוכנים מורשים, לא מבינים המשפטי" gotchas "של הסכמי רכש החכירה מעוצב גרוע. זה יכול להוביל לאובדן של כסף, זמן - ואפילו שכר משפטי נרחב."

קבל ייעוץ ממומחה למשכנתאות

איך חוזה שכירות או הסכם השכרה אל הבית עובד

כמובן, אין הסכם נדל"ן - השכרה אל עצמו או ישר החוצה הרכישה - היא עניין פשוט. אבל רכישות חכירה יכול להיות קשה במיוחד לנווט.

הסכמים מסוימים מובנים כאפשרויות חכירה - אתה משכיר את הבית ויש לך אפשרות לא מחייב לקנות אותו בסופו של דבר. הסכם רכישה בחכירה ביתית הוא סופי יותר, עם מחיר הרכישה שנקבע מסגרת זמן מוגבלת. עם שניהם, ודא שאתה מבין:

• אתה צפוי לשלם פיקדון משמעותי - בנוסף על עלויות upfront הרגיל כגון הפקדה לחיות מחמד - ויש להם תשלום החכירה החודשי (שכר הדירה) עם תשלום נוסף (פרמיית שכר הדירה בונה ככסף רצינית).
• תשלומי החכירה עשויים או לא יחולו במלואם על הרכישה.
• את תשלומי פרמיה השכירות לא ניתן להחזר אם אתה לא בסופו של דבר קונה. ברוב המקרים, חוזים מובנים כך שאם הרכישה לא יתקיים, הבעלים של הנכס שומר את כל התשלומים.
• חוקי המדינה להשתנות, אז תצטרך עורך דין הנדל"ן בצד שלך.

"גישה חלופית להסכם רכישת חכירה אחת היא להשתמש בשלושה חוזים", מוסיף פיליפס. "אחד הוא הסכם רכישת נדל"ן סטנדרטי שיש לו תאריך קרוב שיכול להיות חודשים או שנים משם. השני הוא הסכם שכירות סטנדרטי עבור מסגרת הזמן לפני הרכישה. ואת החוזה השלישי הוא הסכם אופציה לרכישה המציין בדיוק מה התנאים הקונה ניתנת אשראי עבור תשלומי חכירה בעת הרכישה."

בתרחיש זה, אפשרות הרכישה עשויה לכלול דרישה לקונה לשלם לבעל סכום מסוים של כסף - פיקדון - שאינו ניתן לפרעון. בתמורה, הבעלים מסיר את הבית מהשוק.

"זה נראה מסובך אבל במציאות יכולה להיות גישה משפטית הרבה יותר נקי, וכאשר הבינו, למנוע בלבול לכל הצדדים", אומר פיליפס.

האם השכרה לעצמך להיות נתיב לבית?

הסכמי השכרה עצמית אינם יכולים להסיר את כל המחסומים בפני בעלי בתים. לדוגמה, אם הקונה לא יכול להרשות לעצמו תשלום מינימום - או אם את דמי השכירות החודשיים הם למתוח פיננסיים - ספק אם הוא או היא אי פעם לעשות את זה על השולחן הסגירה לרכישה.

"אל תתחיל בנתיב שנדון למן ההתחלה", מייעץ פיליפס.

לולה Audu של Comstock, מישיגן, כבר מתווך הנדל"ן במשך יותר מ -20 שנה ויש לו ניסיון עם חכירה המכילים אפשרויות רכישה. וממה שהיא ראתה, התוצאות לא היו טובות.

"מניסיוני, הם מעולם לא panned החוצה כדי לרכוש", אומר Audu. "קונים שאינם יכולים לממן רכישה הם לעתים קרובות לא המועמדים הטובים ביותר עבור homeownership. אשראי ומקדמי התשלום הן בעיות יסוד, מבניות. הם צריכים להיות מתוקנים לפני רכישת בית ולא מנסה לרכוש באמצעות חכירה ולעבוד על בעיות מימון."

לדבריה, הסדרי רכישת החכירה נהפכים ל"חוויות השכרה מפוארות ".

"כאשר ההתרגשות הראשונית של להיות בבית לובשת, הקונה כבר אין את התמריץ להמשיך לעשות את הנדרש כדי לבצע את התיקונים הדרושים כדי להשיג מימון", אומר Audu.

פיליפס של לייק הומס מסכים: "הניסיון שלנו הוא כי חכירה אל עצמו לעתים נדירות הופך לרכוש. אם זה נראה כמו קיצור דרך לבית, זה לא ".

אמנם, הוא אומר, אף פעם לא אומר לעולם: "יש לי נכס אחד עכשיו איפה יש לי השוכר לטווח ארוך מאוד, אשר אני מאמין יהיה להמיר את הרכישה. זה יוצא מן הכלל, ואנחנו לא להתחיל עם שום דבר אלא חכירה פשוטה מלכתחילה, ולאחר מכן דנו ברכישה אפשרית מאוחר יותר."

חברות מסוימות רוצה להמציא מחדש את שכר הדירה אל הבית

לכן, מסלול השכירות לשלך נראה כדרך מתפתלת מלאה מהמורות.נראה כאילו זה כמעט בלתי אפשרי להגיע מכאן (להשכיר) לשם (בעלות). אבל לפחות כמה חברות רוצה לשנות את הנוף רכישת החכירה.

תארו לעצמכם למצוא בית למכירה עבור השוק שלך - אחד אתה באמת אוהב - שיש מישהו לקנות אותו ולחכור אותו בחזרה עם אפשרות לרכוש. זה מה הבית שותפים של אמריקה עושה.

התהליך מתחיל ביישום ראשוני ובמחיר שאינו ניתן להמרה בסך 75 $. אם הבקשה שלך prequalification אושרה, אתה שולח בקשה מלאה, הכוללת משיכת דוח אשראי. לאחר מכן, דף הבית של שותפים מספר לך את שכר הדירה החודשי המרבי שאתה זכאי לו.

משם, אתה יוצר קשר עם סוכן נדל"ן ולמצוא בית אתה מעוניין, ו שותפים הבית משא ומתן על רכישה. החברה משלמת במזומן, אשר בדרך כלל מאפשר העברה מהירה של הבעלות. לאחר מכן אתה לחתום על חוזה שכירות לשנה עם שותפים הביתה, כמו גם הסכם הזכות לרכוש המפרט את המחיר שתשלם עבור הבית אם לממש את האפשרות לקנות. אתה גם לשלם פיקדון, בדרך כלל בהיקף של חודשיים לשכור.

יש לך את האפשרות לקנות את הבית במחיר שנקבע מראש בכל עת בתוך שלוש עד חמש השנים הבאות, אך מחויבים רק לחכור את הבית במשך שנה אחת.

החברה משרתת כיום תושבים ב -34 ערים ב -18 מדינות, כולל קליפורניה, טקסס, קולורדו ופלורידה. היא טוענת כי יש קנה 1 מיליארד דולר של נדל"ן לשים יותר מ -9,000 אנשים (ו 2,500 חיות מחמד!) לתוך "חכירה עם הזכות לרכוש" בתים.

HomeLPC היא עוד הפעלה של חברת סטארט-אפ, למרות שהיא מציעה כיום את התוכנית שלה רק בקליפורניה ובטקסס. אבל המשרד שואף לשרת 20 מדינות עד סוף שנת 2016.

מצא משאיל לקבל מראש מאושר

ביצוע מהלך עם הסכם אופציה לרכישה

אולי הסכם רכישת אופציה יכול לחסל כמה משאיות עומס על הכביש כדי homeownership. זה סיכויים מושך: לעבור לבית עכשיו, לעבוד את הקמטים, כך שאתה יכול להעפיל לקנות ובסופו של דבר לסגור את העסקה ללא אריזה אחרת התיבה.

זה אולי לא יהיה קל, אבל למצוא דרך לפצח את אגוז homeownership עשוי לעשות את זה שווה את כל המאמץ.

עוד מאת Investmentmatome: כמה בית אני באמת יכול להרשות לעצמי? השווה את שיעורי המשכנתא מצא מתווך משכנתא

האל Bundrick הוא סופר צוות ב Investmentmatome, אתר כספים אישי. דוא"ל: [email protected]. Twitter: @halmbundrick

תמונה באמצעות iStock.