כיצד 8% שיעורי משכנתא תשנה את פני הבית> למרות כלכלה מתמדת ואופטימיות סביב שוקי המניות , מגזר הדיור נשאר בפאנק עמוק. משבר העיקולים ממשיך לקחת את הזמן שלו מקבל Untangled - מבוסס על רמות מדאיגות של פעילות העיקול בשנים 2009 ו 2010, את הבזבוז של בתים שלא נמכרו עלול לקחת כמה שנים יותר כדי להשפיל.

מצער כפי שזה אולי נראה, כמה אחרים גורמים נכנסו לאחרונה לשחק, והם צפויים להשפיע על מגזר הדיור ברבעונים הקרובים ובשנים, דוחפים את עיקול לתוך הרקע. ושוב, פאני מיי ופרדי מאק עומדות במרכז תשומת הלב, כאשר המשקיעים מתלבטים עם הריבית, ואחרי זה שיעורי המשכנתא יגיעו מכאן.

פאני, פרדי וה- Fed <בשבוע האחרון, ממשל אובמה התאחד עם אלה בקונגרס הסבורים כי המלווים משכנתא פאני מיי (הפדרלי הלאומי למשכנתאות האגודה) ו פרדי מק (ההלוואה הפדרלית הלוואת משכנתא Corporation) הם חלק מהבעיה, לא חלק מהפתרון. שני המפעלים בחסות ממשלתית (GSEs) סיפקו מאות מיליארדי דולרים בערבויות להלוואה בריבית נמוכה, ורובם מאמינים שהם עזרו ליצור את הסביבה שהובילה לבום הדיור הבלתי בר קיימא. [

] כמספר גדל והולך של מחוקקים דו-מפלגתיים נראה כי הן מתכווצות בצורה קיצונית הן פאני מיי והן פרדי מאק, יכולנו לנוע לעבר שינוי עמוק בשוק הדיור. נכון לעכשיו, פאני מיי ופרדי מאק משרתים מטרה חשובה: מתן בנקים מקומיים עם קרנות פדרליות, כי הם מושאל אז לבעלי בתים. אם אלה ארגונים להתכווץ - או לחסל לחלוטין, כמו כמה מקבלי החלטות בתקווה - המלווים תהיה רק ​​גישה מוגבלת קרנות פדרליות. ואם הבנקים נאלצים להשתמש יותר ההון שלהם להלוות, הם ידרשו ריבית גבוהה יותר כדי לפצות על הסיכון שלהם מוגברת.

ריבית גבוהה יותר = פחות קונים. ופחות קונים אומר מחירי הדיור עלול ליפול עוד יותר. הנה למה.

נניח זוג צעיר רוצה לקנות 200,000 $ הביתה עם מקדמה של 10%. כדי לממן את 180,000 $ בריבית הנוכחית של כ 5%, הם היו מסתכלים על 966 $ תשלום חודשי קרן ריבית (לפני מסים ביטוח).

אבל אם שיעורי עלה ל 8%, כפי שהם יכולים מאוד, התשלום החודשי יעלה ל -1,320 דולר. ומישהו מנסה לקנות 400,000 $ הביתה ישלם 800 $ יותר לחודש אם שיעורי עלה מ 5% ל 8%.

[אם אתה מוכן לקנות בית, השתמש מחשבון המשכנתא שלנו כדי לראות מה את התשלום החודשי ואת הריבית הריבית תהיה.]

סוף עידן?

אחת של כסף linings של האחרונות המשבר הכלכלי היה כי מחירי הדיור השפל הפכו אותם הרבה יותר נוחים. על פי האיגוד הלאומי של מתווכים (NAR), מדד affordability הדיור עלה מ 137.8 בשנת 2008 ל 174.6 בשנת 2010. (ערך של 100 כלומר למשפחה עם חציון הכנסה לאומית יש בדיוק הכנסה מספיק כדי להעפיל משכנתא על חציון הביתה.מדד מעל 100 מסמל כי משפחה מרוויח חציון הכנסה יש יותר מהכנסה מספיק כדי להעפיל הלוואה משכנתא על חציון הביתה במחיר, בהנחה של 20% מקדמה.) נפילה מחירי הבתים עזר, אבל כך האם נופל הריבית, אשר כעת מתחילים מגמה גבוהה יותר. על ידי מתמטיקה שלי, שיעור הריבית ל -8% היה לחסל את כל הרווחים של מדד NAR פורסמה בשנים האחרונות.

מדוע אני מקובע על 8%? זה לא רק גורם פאני ופרדי. הנסיגה שלהם מהשוק תדחוף את שיעור המשכנתאות ל -7%, אבל שאר הדחיפה תבוא מהשיפור הצפוי במשק, שיגדיל את הריבית במשק, אולי בין 100 ל -200 נקודות בסיס, כמה שנים (כלומר, עלייה של 1% עד 2% ריבית).

באופן כללי, פעילות כלכלית חזקה מובילה לציפיות של מחירים גבוהים יותר. הפדרל ריזרב, שמילא תפקיד מפתח בקביעת הריבית, נוטה להעלות את הריבית כאשר הכלכלה מחזקת. חשוב לציין כי שיעורי המשכנתא לעקוב אחר שיעורי על 10 שנים האוצר חשבונות, אלה לטווח ארוך שיעורי מוכתבים על ידי שוק האג"ח ולא הפד. עם זאת, כאשר הפד מעלה את הריבית לטווח קצר, הוא עדיין מפעיל השפעה עקיפה חזקה על כיוון המשכנתאות.

מה זה אומר קונים הבית

ההשלכות ברורות עבור קונים פוטנציאליים הביתה. אם אתם מתכננים לרכוש בית ויהיה צורך ללוות בכבדות, זה כנראה זמן נהדר לנעול הלוואה, במיוחד כאשר מחירי הבתים נשארים נמוכים. אם אתה לא יכול להרשות לעצמו מקדמה עכשיו, אין צורך להיכנס לפאניקה. במקום זאת, התמקד בהמשך בניית מקדמה, וחשוב על חיפוש בית צנוע יותר ממה שחשבת במקור. כדי להוסיף עוד משוכה, המלווים עכשיו מבקשים להגדיל את התשלומים של עד 20% או 30% - שינוי גדול מימי 5% למטה. זה אומר homebuyers פוטנציאליים יצטרכו יותר זמן לבנות את החיסכון לפני צניחה. ​​

אבל אם יש לך הרבה מזומנים יושב בשוק המניות או במקומות אחרים, אתה צריך להיות לא ממהר כי כמו הלוואות להיות קשה יותר להשיג, השולחנות משמרת לטובת מי שיכול לשלם במזומן. תהיה לך פחות תחרות על הבית שאתה מחפש לקנות, ואם שיעורי גבוה יותר אכן לחנוק את הביקוש, ייתכן שאתה מסתכל על מחירי השפל נוספת לדיור בעתיד.

אם כבר יש לך בית ואתה "מיהר לשלם את המשכנתא שלך, ייתכן שתרצה למנף שוב, כמו שיעורי ההלוואה להישאר נמוך מאוד על ידי הסטנדרטים ההיסטוריים. הכסף שתקבל למחזר עשוי להרוויח תשואה גבוהה יותר במדד אינדקס מנוהל באופן פסיבי או גבוה דיבידנד לשלם יותר ממה שהוא היה מרוויח דיור. אם האינפלציה תשנה את ראשה המכוער, כפי שציפו כי בשנים הקרובות, מנעול על משכנתא של 5.5% נראה טוב יותר וטוב יותר כאשר האינפלציה גבוהה יותר ויותר.

ענף הדיור מושפע ממשתנים רבים כל כך זה בלתי אפשרי לדעת בדיוק איך הריבית, מחירי הבתים והביקוש תשחק במהלך השנים הקרובות. אבל הפעולות של פאני מיי, פרדי מאק והפדרל ריזרב בהחלט נושאות צפייה בחודשים הקרובים.

[למידע נוסף בתכונה InvestingAnswers:

כיצד להגן על עצמך מפני העלאת שיעורי משכנתא