4 סודות כל בית מוצלח פליפר יודע שני מורים בית הספר מתון ללמד אותי כל מה שאני יודע על מרפרף בתים - ולא טוב
Liga Sport Zone, 4.ª jornada: AD Modicus 3-2 Belenenses
פגשתי את הזוג הזה בשנת 2006. הם היו אנשים נחמדים מאוד - אבל משקיעים אגרסיביים מאוד. הם היו קונים ו flipping נכס בלאס וגאס באמצעות צד שלישי Turnkey הנדל"ן להשקיע בחברה. הם עשו טון של כסף בהתחלה. אבל הם איבדו הכל למרות שידעו טוב יותר.
איך זה קרה?
בזמן שהם עשו רווחים על כל מכירה, הם השתמשו רווח כדי לממן פרויקטים גדולים וגדולים. זה הגיוני להם בזמן מאז הנדל"ן היה להעריך כל כך מהר. במקום להשתמש בכסף שלהם (מתוכם לא היו להם) עבור rehabbing את הבתים, הם tapped על קו הון עצמי ההלוואה כי גדל יותר על ידי החודש.
כמובן, כאשר הנדל"ן הנדל"ן עגול נעצר בשנת 2008, וכי הערכה התאדה, הם נתקעו מחזיק רכוש שאף אחד לא רצה לקנות או לשכור. והם היו על וו עבור קו הון עצמי גדול מאוד כי הם לא יכלו להרשות לעצמם לשלם. כתוצאה מכך, הם איבדו את אימפריית הנדל"ן שהם עבדו קשה כל כך כדי לבנות. בעוד אנשים אלה סבלו הרבה, ההפסד שלהם ממחיש כמה מארבעת הכללים הקשה ומהר של היפוך הבית כי פשוט לא ניתן להתעלם:
1. אתה חייב להבין את הסיכון שלך.
ברור, כמו שאתה לוקח על החוב יותר, תרכובות הסיכון שלך. רק לקנות בתים להעיף מזומנים. ללא משכנתאות. אין קווי הון. אם אין לך מספיק מזומנים כדי להניף עסקאות אלה בעצמך, לקחת על שותף שותק מי יש את הכסף ואת לפצל את הרווחים.
הבעיה עם הלוואות היא שהם חובה קבועה אתה חייב שירות, לא משנה מה. כאשר בני הזוג מעל לא יכלו לבצע את התשלומים, הם איבדו את כל זה. אבל אם אתה לוקח על שותף הון, אתה לא צריך לבוא עם כל הכסף עד שיש רווח על המכירה.
כמו כן, גיוס כסף לוקח זמן ועלויות money.Let אומר שאתה מתכנן להעיף שני בתים במהלך 12 החודשים הקרובים. יתר על כן, נניח שאתה צריך 100,000 $ עבור כל עסקה. זה עלול לקחת 30 ימים או יותר כדי לסיים כל הלוואה ועלות $ 2,000 נקודות או עמלות בכל פעם שאתה לוקח את ההלוואה.
כלומר, תוכל להשקיע חודשיים מחכה ולשלם $ 4,000 בעלויות. הלוואות להשקיע בבית היפוך הוא יקר.
ובגלל הזמן עיכובים, יהיה לך קשה יותר להתחרות עם קונים שיש להם את הכסף על היד. כתוצאה מכך אתה תהיה בסופו של דבר עם פחות אטרקטיבי עסקאות קונים במזומן לא רוצה.
במהותה, זה עושה את ההלוואה להשקיע עוד יותר יקר. אתה חייב להבין איפה הרווח הוא.
כאשר אתה להעיף בתים, אתה חייב לנוע במהירות. לא רק אתה צריך לקנות במהירות, אתה צריך למכור את הבית מהר - וזה אומר שאתה חייב למכור מתחת לשוק.
אם אתה ממתין הקונה שמוכן לשלם דולר העליון, תוכל לחכות - זמן רב ולהגדיל את הסיכון כי השוק עשוי להפוך נגדך. אתה גם לאבד זמן יקר, כי ניתן להשתמש בהעיף בתים אחרים.
אם הרווח שלך הוא 30,000 $ לכל עסקה ואתה להעיף שלושה בתים בשנה, אתה בכיס מתוק $ 90,000. אבל נניח שאתה מחזיקה יותר רווחים ואתה יכול רק להפוך שני בתים בשנה. למרות הרווח שלך עשוי להיות $ 40,000 עסקה, אתה עדיין להרוויח 10,000 $ פחות. יש לך את זה?
אם אתה מחשיב את ההשלכות, תראה כי כדי למכור בית תחת השוק ועדיין להרוויח, המפתח הוא לקנות את זה בזול.
זה בדרך כלל אומר שזה רעיון טוב לקנות נכס זה כבר foreclosed ב. אתה צריך לשלוט בשוק שלך ולמצוא מתווכים טובים לעבוד עם.
3. זה לא עובד כל הזמן בכל השווקים.
למרות שאתה מרוויח כאשר אתה קונה את הבית, אתה רוצה להעיף רכוש בשוק מעריך. אם אתה גר באזור שאינו מעריך, כדאי שתעשה את זה במקום אחר.
ואם מחירי הבתים יורדים, אתה משחק רולטה רוסית על ידי כניסה למשחק הזה לא משנה איפה אתה. בדיוק אותו דבר, אתה לא יכול לנבא מתי השוק הולך להסתובבכדי להיות בצד הבטוח, ודא כי תוכל להחזיק את הבית כמו השכרת נכס לזמן מה, אם יהיה צורך.
4. עבודות השיקום.
כדי להרוויח כסף בעסק הזה, אתה חייב להבין מה עובד באמת צריך, מה זה הולך לעלות וכיצד זה ישפיע על ההצעה שלך. זה קובע את הבמה לך לעשות את כל העבודה, למכור את הבית תחת השוק ועדיין להרוויח.
הפתרון הטוב ביותר שלך הוא לקנות נדל"ן כי צריך עבודה קוסמטיים כי הוא זול לבצע עדיין עושה את הנכס הרבה יותר אטרקטיבי לקונים.
לעבור על כל הפרוייקטים הזקוקים לתיקון מבני. לשכור קבלן טוב, ולקבל אותו לבדוק את הנכס. לא לקנות בתים הזקוקים לשיפוץ אמבטיה או מטבח אלא אם כן הם זולים סופר. עבודה זה יעלה לך דולר גדול לקחת הרבה זמן. חפש עסקה פשוטה יותר.
השקעות תשובת:
המפתח להרוויח כסף מרפרף בתים היא לקנות את הסיכון הנכון לחתוך. אתה קונה בדיוק כאשר אתה מבין את השוק שלך ואת תוכנית התיקון שלך. אתה לחתוך סיכון רק באמצעות מזומנים, לא ללוות כסף על ידי השלמת להעיף מהר.
אם אתה מעוניין להיכנס לעסק הזה, הצעד הבא שלך הוא להבין כמה כסף יש לך (או יכול לשים את הידיים על באמצעות המשקיעים) ללא גיוס הון. לאחר מכן, היקף מחוץ לשוק זה הגיוני ביותר למצוא מתווכים טובים לעבוד עם. קח את השלבים הראשונים ולאחר מכן ודא שאתה מומחה להבין את השוק ואת שיקומי רכוש. בשלב זה, אתה מוכן ללכת.
פוסט זה נכתב על ידי ניל פרנקל. הוא מתכנן פיננסי מוסמך בלוס אנג 'לס, משקיע הנדל"ן ואת הבעלים של www.WealthPilgrim.com ו www.mcmha.org.
