5 אפשרויות מימון עבור קונים ביתיים

חושב עכשיו הוא זמן נהדר לקנות בית? בהצלחה למצוא מימון.

סטנדרטים ההלוואות הדוקה עדיין נכה חלומות homeownership עבור אלה עם ההכנסה כדי לתמוך משכנתא, אבל ללא היסטוריית אשראי חורק נקי מינימום 720 ניקוד האשראי.

עבור אנשים אלה, זה שוק קשה - אחד זה לא נראה מתרופף בכל עת בקרוב.

הזן מימון המוכר. לאחר פופולרי בשנות ה -80, מימון המוכר הוא שוב מתעוררים כדרך קונים לעקוף את ההגבלות של המשכנתא מוגברת של היום.

לדברי בלומברג Businessweek כמעט 53,000 בתים בשנת 2010 נרכשו עם מימון הבעלים, רובם מתרחש קשה פגע מישיגן, פלורידה, אוהיו, קליפורניה, ויסקונסין, מינסוטה וטקסס.

אמנם זה רק 1.5% של עסקאות הנדל"ן 2010, זה נותן רמז כי עבור הקונים, הצורך הפך שוב לאם ההמצאה.

היסטוריה קצרה של מימון המכרז

מימון המוכר המריא בתחילת שנות ה -80, לאחר שהריבית זינקה ב -20%, ואילצה את רוכשי הדירות לחפש אופציות אחרות.

מימון המוכר צעד לתוך הפרת, שיתוף בעלי בתים עם ריבית משכנתא נמוכה יותר עם קונים מוכנים לקחת את ההלוואה.

הרעיון הפך כלי מימון פופולרי עד סוף 1970, כאשר הבנקים פגע בחזרה עם סעיף על מכירת למכירה, כי מותר להם לקרוא את ההלוואה בשל אם הבית נמכר לצד שלישי.

הסעיף שמופיע על פי סעיף זה אכן שירת מטרה כפולה. לא רק שזה עזר לבנקים קרב מתחרה, זה גם איפשר להם להעביר הלווים מן הישן, ריבית נמוכה יותר משכנתאות לתוך הלוואות חדשות, ריבית גבוהה יותר.

סטנלי ברונשטיין, עורך דין ומשרד רואי חשבון מאוניברסיטת אריזונה, סבור כי מימון המוכר חוזר לאופנה.

"זה היה קשה יותר ויותר לקבל הלוואות מבנקים וחברות משכנתא", הוא אומר. "זה כנראה הולך לגדול אפילו קשה יותר, במיוחד אם חלק מהכללים המוצעים לבוא דורשים קונים לשים 20% למטה כדי להעפיל מימון מסורתי."

ביצוע מימון עבודה המכר

בעוד מימון המוכר מגוון של היום האפשרויות הן רחוק השורשים 1980 שלה, הנחת (ו caveats) נותרו אותו הדבר. מימון המוכר דומה המסורתית, צד שלישי המלווים הבנק.

הקונה חותם שטר חוב ומבטיח לשלם את תשלומי התשלום המוכר (בדרך כלל חודשי) המכילים קרן וריבית.

בדיוק כמו הלוואה מסורתית, תהיה משכנתא חתומה או שטר של אמון, או הסכם אבטחה המאפשר המוכר לעקל אם הקונה אינו משלם.

נכון לעכשיו, קונים הביתה יכול לבחור מתוך חמש אפשרויות מימון שונות המוכר:

המוכר מימון אפשרות # 1: חינם וברור

את האפשרות הפשוטה המוכר מימון הוא כאשר הבעלים מוכר בית חינם וברור של כל השעבודים. הקונה עושה מקדמה ומשלם את המשא ומתן, החודשי ואת תשלומי הריבית לחודש למוכר אשר נושאת אז את יתרת ההלוואה הערה פרטית.

המוכר מימון אפשרות # 2: חכירה עם אפשרות לקנות (השכרה לבעלות)

בתרחיש זה, בעל הבית הפוטנציאלי שומרת את האפשרות לקנות את הבית, אך ללא התחייבות בפועל. הלווה מרוויח ריבית שוויונית בבית עם מקדמה תוך ביצוע קבוע, תשלומי שכר חודשי.

בסופו של תקופת החכירה, הוא / היא יש אפשרות לשלם את היתרה הנותרת באמצעות למחזר.

קווין Amolsch, נשיא פיין פיננסי הקבוצה, מייעץ המוכרים רודף אפשרות זו כדי לקבל מספיק גדול מספיק, אם כי לא ניתן להחזיר את המקדמה אם האדם לא בוחר לקנות. אבל מצד שני, הקונים יכולים גם להגן על האפשרויות שלהם על ידי הקלטת החוזה אשר יהיה ענן הכותרת, ובכך מקשה על המוכר כדי למכור אותו למישהו אחר ", הוא אומר.

המוכר מימון אפשרות # 3: עמדת השעבוד השני

זה איפה המוכר נושא שעבוד משכנתא שנייה מאחורי הבנק או לעשות לא, או כסף קטן למטה העסקה. הרוכש יעביר שני תשלומים בכל חודש - אחד לבעל השעבוד הבכיר ושני למוכר הפרטי.

הסיכונים המוכר עם אפשרות זו ברורים. אם הקונה משלם רק את בעל השעבוד הראשון, המוכר חייב להיות מספיק הון או כספים כדי לעקל ולשלם את בעל השעבוד הראשון. [

] כמו כן, אם הקונה רק משלם את השעבוד השני קטן, המוכר עדיין סיכונים לאבד את הנכס אם בעל שעבוד בכיר forecloses.

המוכר מימון אפשרות # 4: לעטוף סביב משכנתא

המוצעים על ידי אלה מסרבים לקחת בעמדה בעלת סיכון משנית, השני, משכנתא סביב משכנתאות הם גם הזדמנות עבור המוכרים כדי להרוויח שיעור תשואה טוב.

"אם אני מוכר עם הלוואה של 100,000 $ משכנתא ב -4% והרכוש שווה 150,000 $, הייתי מוכר את זה לקונה עם 10,000 $ למטה, נושאת את כל ההבדל [$ 140,000] ב -7% סביב משכנתא או כל מעשה אמון כוללני ", אומר לאנס צ'רצ'יל, עורך דין בקבוצת" Frontline Education Group ". "אני מעדיף לעשות 2% או 3% על 100,000 $ במקום רק 7% על 40,000 $."

אבל הקונים צריכים לדעת את הסיכונים הכרוכים עם עטיפות. "אם אתה הולך עם משכנתא סביב, תמיד ללכת עם חברת נאמנות," מייעץ Amolsch. "אתה לא יודע מה המוכר עושה עם הכסף שלך."

חברות Escrow יבטיח כי תשלומים לעשות את זה גם למוכר ואת בעל שעבוד לבנק בכיר.

סיכון נוסף כרוך הבנק לגלות את השעבוד הזה.

"סוג זה של הסדר מפר את מה שמכונה סעיף על פי למכירה כי בעצם אומר המלווה הקיים צריך להיות משולם הנחה כאשר המוכר מוכר את הנכס קונה חדש ", מזהיר ברונשטיין." אם המוכר לא יעשה את זה והמלווה יגלה, המלווה יוכל להכריז על הפתק כברירת מחדל ולבקש לשלם את הסכום המלא ".

כי בשוק של היום, את הסיכון של זה קורה הוא קטן. "למה להטריד את הסיכון של ביצוע הלוואה עבור הלוואה שאינו מבצע אם זה משלם כפי שהוסכם?"

הסיבה היחידה מדוע הבנקים עשויים להתקשר הלוואה היא אם הריבית תעלה שוב.הם ירצו לעשות הלוואה נוספת ב שיעור גבוה יותר. "

המוכר מימון אפשרות # 5: חוזה קרקע בתשלומים

אולי האפשרות הכי מסוכנת כמה מומחים ימליצו, חוזה קרקע בתשלומים נותן את הקונה הביתה רק את האינטרס ההוגן הנכס בעוד הריבית המשפטית, שכותרתו נשאר עם המוכר.הבעלות על הבעלות הסופית לא עובר לקונה עד תשלום ההלוואה האחרון התקבל.

תשובה השקעות:

מימון המוכר יוצר דרך לרוכשי הבתים עם ההכנסה כדי לתמוך משכנתא אבל עם פחות אשראי כוכבי, סוף סוף להחזיק את הבית שלהם.עם זאת, עם כל עסקה עסקית, אלה בוחרים בשיטה זו צריך לשמור על הבאות בחשבון.

אל תעשה את זה לבד.הכסף נשמר על הימנעות סגירת הבנק המסורתי עלויות יש להחיל על מקבל הדרכה מומחה. מימון המוכר הוא עסק צריך להיות מטופל ככזה. […]

• השתמש במסמך נאמנות כדי לסגור את העסקה ולשלם כראוי את תשלומי המשכנתא.
• זכור כי בעוד המוכרים נהנים מפיקדון המחאות, מקבל את שחרורו הסופי של המעשה יכול להיות בעייתי. יש הוראה עבור מקבל את החתימה החזיק שנערך בנאמנות עבור כאשר ההלוואה הוא השתלם סוף סוף.
• תמונה באדיבות פליקר: Woodlewonderworks