קניית בית: להגן על עצמך עם תלויות ו Disclosures

אמנם חשוב להגן על האינטרסים שלך, בדרך כלל, יותר contingencies את ההצעה שלך, פחות נלהב המוכר עשוי להיות להתמודד איתך. יהיה לך סיכוי טוב יותר עם spiking ההצעה שלך עם "אם- thens" בשוק של הקונה.

כמה contingencies אתה לא יכול לשלוט

כמה תנאים של המכירה הם מחוץ לשליטה שלך, כגון אישור המלווה של ההלוואה שלך או הערכה של הבית מגיע עם ערך מספיק. אחרים יהיו באחריותך, כמו קבלת ביטוח הבית - אם כי המוביל צריך לאשר את הנכס עבור כיסוי, כך שזה משהו שאתה לא יכול לשלוט באופן מלא, או.

עוד מצב העסקה נפוץ יכול לאפשר לקונה להשלים את המכירה של בית קודם או לספק למוכרים זמן למצוא את מקום מגוריהם הבא. אחד התנאים הללו צריך להיות מגבלת זמן מוגדר.

קניית בית: מה אתה יכול לשלוט

בדיקה בבית היא האינטרס שלך ומאפשר לך לחזור מן העסקה אם עניינים רציניים נחשפים. החוזה שלך עשוי לקבוע כי התיקונים חייבים להתבצע אם הבעיות נחשפות, אבל זה יכול להיות סגירת עיכובים כאשר הקבלנים מתוכננים ותיקונים מאושרים. אתה יכול להעדיף מחדש את מחיר המכירה אם יש צורך בשיפורים משמעותיים.

בשווקים חמים, הקונים לעתים קרובות לשלם עבור דוח בדיקה מראש לפני ביצוע הצעה - או לוותר על בדיקה לחלוטין. במקרים אחרים, חוזי מכירה עשויים להיות כתובים עם "זכות לביטול". פירוש הדבר שלא תידרש תיקונים המוצעים על ידי דוח הבדיקה הביתית, אך ניתן לבטל את המכירה ללא קנס.

כדי למזער עיכובים בעת הסגירה, ייתכן שתחליט לקבל תנאי קודם "כמות שהוא" על ידי כך שתוקפו יפוג. זו החלטה מכוונת להציע ויתור והוא יכול לשמש בסיס לתנאי חדש בסגירה, כגון אשראי כלפי עמלות או הנחה אחרת. להיות מודעים, עם זאת, כי כמה המלווים יהיה להגביל את כמות הזיכויים מותר.

התרחיש הגרוע ביותר יכול לכלול ביטול המכירה לחלוטין. זה מוצדק רק על ידי הפרה ברורה של מגירה על ידי אחד הצדדים. אם המוכר הזניח למלא תנאי, סביר להניח שאתה מקבל את הכסף הרציני שלך בחזרה לנאמנות. אם כך, אם לא תעמוד בהתחייבות עליך.

Disclosures: מה לא בסדר עם הנכס?

המוכרים מחויבים לספר לך את כל הפגמים ידועים, מפגעים סביבתיים, נזק בעבר ואפילו home Associationer בעיות לגבי הנכס המדובר. זוהי ההזדמנות הראשונה שלך opt-out ו צומת קריטי בתהליך homebuying.

אבל חוקי גילוי להשתנות ממדינה למדינה, ובעוד אתה מקווה המוכר יגלה בעיות רכוש גדולות, אתה לא יכול לצפות שהוא יספר לך על הצדדים רועש "הצדדים חם או את העובדה כי הבית יושב מתחת לנתיב הטיסה של הנחיתה מטוסי ג'מבו.

הסוכן שלך, בשמך, יקבל מהמוכר את כל הגילויים הנדרשים כחוק, אשר בדרך כלל עקב בתוך ימים מיום חתימת הסכם המכירה. העדר גילוי נאות יכול להוביל לפעולה משפטית. זה הכי טוב אם כל הצדדים לפעול בתום לב, אבל ציד הבית, זוכר את "הקונה היזהר".

סוגי גילויים

רקע של נכס עשוי לחשוף מגוון של תנאים, ממטרדי השכונה ועד למותם של אנשים. למרבה הצער, בגלל חוקים מקומיים וארציים רחבים, אתה לא תמיד יכול להיות בטוח מה הבעלים חייב מבחינה משפטית להגיד לך בלי לשאול עורך דין. ישנן ארבע צורות גילוי נפוצות:

• גילויים רגילים: רוב עמלות רגולטוריות המדינה ועמותות הנדל"ן לספק צורות boilerplate כי המוכר יכול להשתמש כדי לבדוק מה הוא - ולא - בעיה. אמנם סביר להניח כי טפסים אלה יכללו נושאים מרכזיים, זה לא יכול לכלול פרטים של חובות האגודה homeowner, פריטים מכני חסר או מה שמכונה תכונות "סטיגמה".
• סכנות טבעיות: מסמך זה יפרט סיכונים סביבתיים וטבעיים, כולל אש, שטפונות ורעידות אדמה.
• צבע עופרת: החוק הפדרלי דורש הבעלים של בתים שנבנו לפני 1978 כדי לחשוף את כל ידוע מבוסס מבוסס צבע וסכנות בבית. הקונים חייבים גם לקבל חלון 10 ימים כדי לבדוק את הבית להוביל, אם הם רוצים.
• נמכר "כמות שהוא": כאשר המוכרים נדרשים לחלוק את כל הפגמים המוכרים של נכס, העסקה תושלם "כמות שהיא". כאשר שני הצדדים מסכימים, המוכר לא יבצע או ישלם עבור כל תיקונים, תיקונים או תחליפים, ללא תלות במה שנמצא ב- פיקוח. הקונה הוא בעצם ויתור על כל הזכויות. זה יכול להיות מסוכן מאוד בשבילך כקונה.

הפעל את השעון

עקוב אחר מועדי מגירה אז שום דבר לא מתגנב לך - ולכן לא תחמיץ תאריך חשוב כדי לאכוף כי המוכר חייב להיפגש. לאחר לוח שנה עם כל תאריכי היעד המפורטים, אולי אפילו עם הודעות טרום המועד האחרון כמה ימים קדימה, יעזור לך להישאר על גבי מצבים קריטיים.

לאורך כל התהליך הזה אתה רוצה להתייעץ עם הסוכן שלך כדי להדריך אותך לאורך; במקרים מסובכים יותר ייתכן אפילו רוצה ייעוץ של עורך דין. זה קל לקבל מעידה על ידי ז 'רגון משפטי, ולפעמים מה לא בכתב עושה את הנזק ביותר.

עוד מאת Investmentmatome: כמה בית אני באמת יכול להרשות לעצמי? השוואת שערי משכנתא מצא מתווך למשכנתאות

האל Bundrick הוא סופר צוות ב Investmentmatome, אתר כספים אישי. דוא"ל: [email protected]. Twitter: @halmbundrick