משכנתא Refinancing: איך לדעת מתי הזמן נכון

כולם אוהבים לחסוך כסף, במיוחד כשמדובר בהוצאה החודשית הגדולה ביותר של משקי הבית: המשכנתא. אולי אתה מסתכל על מנת לחתוך את הצעת החוק על ידי refinancing את המשכנתא. או אולי אתה חושב על refinancing כי אתה מפחד הריבית עולים כותרת וזה האחרון שלך הזדמנות לתפוס עסקה טובה יותר.

שיעורי משכנתא עדיין נמוך מבחינה היסטורית ייתכן שיהיה שפע של אפשרויות הלוואה, אבל לקחת קצת זמן כדי להבין אם refinancing הוא המהלך הטוב ביותר שלך עכשיו. כמה זמן אתה מתכנן להישאר בבית שלך, את המטרות הפיננסיות שלך ואת פרופיל האשראי שלך כל תפקיד בתפקיד שלך אם - ומתי - למחזר.

כדי לקבל מושג מתי זה הגיוני למחזר את הבית שלך, דיברנו עם שני מומחים ההלוואות: קייטי מילר, סגן נשיא המשכנתאות עם חיל הים הפדרלי אשראי אשראי בווינה, וירג 'יניה, טוני ג'וליאנל, מנהל מכירות באזור דנבר למשכנתאות הביתה עם וולס פארגו.

הנה כמה שאלות אתה צריך לשאול את עצמך כדי לעזור להחליט אם עכשיו זה זמן טוב למחזר:

האם המשכנתא תעלה בקרוב?

כאשר הפדרל ריזרב הודיעה בדצמבר 2015 היא העלתה את הריבית לטווח קצר ב -0.25%, אנשים רבים חששו מקפיצה בשיעורי המשכנתאות. אבל שיעורי המשכנתא אינם זזים בנקודות קצרות עם תעריפים קצרי טווח, אומר מילר.

במילים אחרות, אל תצפו עלייה מהירה כי יהיה לך מחיר של refinancing הבית שלך בקרוב. יש עדיין זמן בשבילך לשלם ריבית גבוהה חובות או לשפר את ניקוד האשראי שלך - ואת המיקום טוב יותר את עצמך כדי להעפיל טובה refinance ההלוואה.

"שיעורי עדיין נמוכים למדי, ואנחנו רואים מספר רב של יישומי refinance מגיע", אומר מילר. היא מוסיפה כי אנשים רבים שרכשו בשיא השוק רק כדי לראות מחירי הדיור לקרוס יש סוף סוף החזיר הון מספיק בבתיהם כדי ליהנות ממחזר. "אנחנו רואים יותר אנשים לנצל את שיעורי הריבית הנמוכים עם refinancing במזומן החוצה לשלם עבור שיפורים הביתה."

שיעורי המשכנתאות צפויים לעלות מעט ב -2016, אבל עד שהם מגיעים ל -5% או יותר, אומר מילר, סביר להניח שתקבל שער תחרותי כל עוד ניקוד האשראי שלך טוב ואתה מראה הוכחה להכנסה יציבה. (טיפ: באמצעות מחשבון משכנתא יכול לעזור לך לקבל מושג איזה סוג של שיעורי אתה יכול לצפות).

השווה משכנתא Refinance חליפין

כמה אוכל לשמור על התשלום החודשי שלי?

כדי לחשב את החיסכון הפוטנציאלי שלך, תצטרך להוסיף את העלויות של refinancing, כגון הערכה, בדיקת אשראי, דמי מקור עלויות הסגירה. כמו כן, לבדוק אם אתה עומד בפני עונש לשלם את ההלוואה הנוכחית שלך מוקדם. לאחר מכן, כאשר אתה לברר מה הריבית שאתה יכול להעפיל על הלוואה חדשה, תוכל לחשב את התשלום החודשי החדש שלך ולראות כמה, אם בכלל, תוכל לשמור כל חודש.

אתה גם רוצה לשקול אם יש לך לפחות 20% הון בבית שלך - ההבדל בין שווי השוק שלה ואת מה שאתה חייב. בדוק את ערכי הנכס בשכונה שלך כדי לקבוע כמה הבית שלך עשוי להעריך לעת עתה. אל תסתמך על אומדני ערך מקוונים בלבד - לעתים קרובות הם בדרך כלל - אך אתרים מקוונים יכולים להצביע על מחירי המכירה האחרונים של בתים דומים בקרבתך. סוכן נדל"ן מקומי יכול לתת לך מושג מה שווה את הבית שלך, יותר מדי.

סכום ההון העצמי שלך חשוב כי המלווים בדרך כלל דורשים ממך "לבטח" את המשכנתא - להגן על האינטרסים הפיננסיים שלהם במקרה שאתה ברירת המחדל - אם יש לך פחות מ 20% הון עצמי. ביטוח משכנתא הוא לא זול מובנית התשלום החודשי שלך, כדי להיות בטוח שאתה לעטוף אותו לתוך החישובים שלך על חיסכון פוטנציאלי.

לאחר שתוסיף את כל העלויות של הלוואה refinanced, אתה יכול להשוות את "all-in" תשלום חודשי עם מה שאתה משלם כרגע.

האם החיסכון יהיה מספיק כדי להפוך את refinancing כדאי?

אתה מבלה בממוצע של 3% עד 6% מסכום ההלוואה בעלויות הסגירה, כך שאתה צריך להבין כמה זמן החסכון החודשי שלך ילך לכיוון recouping עלויות אלה. לדוגמה, זה ייקח 30 חודשים כדי לשבור אפילו על 3,000 $ בעלויות הסגירה אם התשלום החודשי שלך טיפות ב -100 דולר. אם אתה זז במהלך 30 חודשים, תאבד כסף למחזר.

תחשוב אם הבית הנוכחי שלך יתאים את אורח החיים שלך בעתיד. אתה תופתע, אבל הרבה אנשים לא. אם אתה קרוב משפחה מתחיל או שיש קן ריק, ואתה למחזר עכשיו, יש סיכוי שאתה לא תישאר בבית שלך מספיק זמן כדי לשבור אפילו על העלויות.

בעלי בתים אשר עמוק לתוך לפרוע את המשכנתאות שלהם צריך גם לחשוב היטב לפני קופץ למחזר, אומר מילר. אם אתה כבר 10 או יותר שנים לתוך ההלוואה שלך, refinancing ל -30 שנה או אפילו 20 שנה הלוואה חדשה - גם אם זה lowers את שיעור משמעותי - tacks על עלויות הריבית. הסיבה לכך היא כי תשלומי הריבית הם נטען מראש; ככל שאתה כבר משלם את המשכנתא, יותר של כל תשלום הולך לכיוון המנהל במקום עניין.

האם הגיע הזמן לשנות את סוג ההלוואה יש לי?

קח את התחזית שלך על כמה זמן אתה תישאר בבית הנוכחי שלך ואז לחשוב על הפרטים של המשכנתא הנוכחית שלך. איך גורמים אלה לשחק אחד את השני יכול להיות חלק בהחלטה שלך.

נניח שקנית בית עם משכנתא בשיעור מתכוונן לתקופה ראשונית של חמש שנים בסביבות 3%. אתה מתכוון להישאר שם עוד כמה שנים. אם אתה מתקרב בזמן שבו קצב מתכווננת יכול לאפס ולהעביר גבוה יותר, אתה עשוי ליהנות refinancing ל -20 או 30 שנה בריבית קבועה משכנתא כדי לקבל ריבית קבועה שלא ישתנו.

לעומת זאת, אם אתה יודע שאתה תהיה זז בעוד כמה שנים, refinancing ל הזרוע מתוך הלוואה לטווח ארוך קבוע יכול לעזור לך לחסוך יותר כסף, כי המלווים מציעים ריבית נמוכה יותר על הלוואות אלה.

>> עוד: טיפים כדי לצמצם את הוצאות הבית שלך למקסם את החזר refinance

איך נראה האשראי שלי?

האם ניקוד האשראי שלך ואת היסטוריית התשלום השתפר מאז שקיבלת את המשכנתא? אם כן, ייתכן שיהיה זכאי לקבלת ריבית טובה יותר, אשר יסייע לך לשמור יותר לחודש ולשבור אפילו מוקדם יותר.

מצד שני, להכות תיקון פיננסי מחוספס (או שניים) יכול לעשות מספר על האשראי שלך, וזה משפיע על היכולת שלך להעפיל הלוואה refinance וגם את שיעור תקבל. אם אתה כבר מאוחר על תשלום בכרטיס אשראי, קנה מכונית חדשה או נלקח על הלוואות סטודנט, ניקוד האשראי שלך עשוי להיות נמוך יותר מאשר היה כאשר הוצא את ההלוואה המקורי. לפני מימון מחדש, ייתכן שתרצה לעשות קצת תיקון אשראי.

"אם אתה נאבק עם תשלומים, להפוך את הכל כדי שלא תחמיץ אף אחד," אומר ג'וליאנל. "כמו כן, להסתכל על היחס בין יתרת כרטיס האשראי שלך יתרות את מסגרת האשראי. אם דוח האשראי שלך מציג יתרות מצטיינים ליד הגבול, זה מראה שימוש גבוה. אתה רוצה לשמור על יחס נמוך ככל האפשר על ידי משלם את כרטיס האשראי יתרות כל חודש במלואו, כי זה יכול לעשות הבדל גדול אם אתה זכאי הלוואה חדשה."

עוד צעד חכם: להבין כמה אתה משלם בכרטיס אשראי וחוב אחר ריבית גבוהה בכל חודש. לראות אם הכסף שתוציא על עלויות הסגירה יהיה טוב יותר בילה לשלם את החשבונות האלה במקום refinancing הבית שלך. או, אולי להתחייב באמצעות החיסכון החודשי לך לקצור ממחזר לשלם את החובות האלה.

שורה תחתונה

לפני שאתה צולל headfirst לתוך refinancing, לשבת עם משאיל ולעשות את המתמטיקה כדי לראות אם היית לשבור אפילו בתקופה של זמן הגיוני. קח מלאי יסודי של המטרות הפיננסיות שלך, ולחשוב על איך הבית הנוכחי שלך יהיה למלא את החלל בעתיד ואת הצרכים מיקום.

אל תשכח שאם אתה נאבק כדי לשלם את המשכנתא בכל חודש ואתה לא זכאי הלוואה refinance קונבנציונלי, HARP היא הלוואה ממשלתית refinance התוכנית שפג תוקפו בסוף 2018 כי יכול להפחית את הנטל הכספי.

לחסוך כסף על המשכנתא שלך עוזר לך לבנות עושר, ומי לא אוהב לעשות את זה? אם עכשיו זה לא הזמן האידיאלי למחזר, לשמור על פקודה על תשלומי המשכנתא הנוכחית שלך לשמור על האשראי שלך בסדר כדי שתהיה מוכן להכות כאשר הזמן הוא הנכון.

עוד מאת Investmentmatome:

• כמה בית אני באמת יכול להרשות לעצמי?
• השווה משכנתא Refinance חליפין
• מצא מתווך למשכנתאות

דבורה Kearns ו Hal Bundrick הם סופרים צוות ב Investmentmatome, אתר כספים אישי.

דוא"ל: [email protected], [email protected]. טוויטר: @ debbie_kearns, @halmbundrick

עודכן ב -20 בספטמבר, 2017.

תמונה באמצעות iStock.