Refinancing משכנתא שלך? תראו מעבר להשגת הריבית על שוק הסלע

החלטתם שהגיע הזמן למחזר את המשכנתא בריבית נמוכה יותר, ואולי אתם מייסרים את מה שמכונה המנעול. שערי להשתנות, אז אתה צריך להחליט אם להתחייב לשיעור עכשיו או לחכות, בתקווה ירידה כי יהיה להפחית את התשלום החודשי שלך אפילו יותר.

המחקר שלנו, המבוסס בחלקו על נתונים של Lenda, פופולרי פופולרי refinancing משאיל, delved לתוך ההחלטה אם לנעול או לחכות. הנה מה שאתה צריך לדעת.

איך refinancing ו קצב מנעולים עבודה

תהליך refinance עובד ככה: אתה להשלים את היישום עם משכנתא המתווך או משאיל, באופן אידיאלי לפחות שלושה, כדי להשוות את שיעורי אתה זכאי ואת עלויות ההלוואה. ברגע שאתה אושרה בתחילה, בדרך כלל יש לך את האפשרות לנעול את שיעור בזמן ההלוואה שלך עובר חיתום.

נעילת ערבויות כי שיעור הריבית לתקופה מסוימת, גם אם הריבית עולה. עם זאת, אם שיעורי נופלים לאחר נעלת, לא תקבל שיעור נמוך יותר. המנעול בדרך כלל נמשך שבוע עד כמה חודשים, בהתאם לתקופת הנעילה שתבחר, אבל אתה רוצה לוודא שזה מספיק זמן כדי לסגור את ההלוואה שלך לפני המנעול פג. כמה המלווים לאפשר ללווים לצוף שיעור במקום לנעול; במילים אחרות, היית מקבל שיעור נמוך יותר אם שיעורי ירידה לפני שתסגור. אבל זה גם אומר שאתה תשלם שיעור גבוה יותר אם הם מתקתקים.

זכור כי תקופות ארוכות יותר לנעול עלות לך במונחים של הריבית על ההלוואה שלך, כמו המלווים מחפשים לצמצם את ההפסדים הפוטנציאליים שלהם. לדברי ספק תוכנה המשכנתא אלי Mae, בחודש מאי הזמן הממוצע של יישום לסגירה היה 45 ימים. שיעורי המשכנתא מצוטטים לעתים קרובות ב -15 יום "חלונות", ועם כל תקופה נוספת של 15 ימים של המנעול, המלווים להעלות את הריבית ב -12 נקודות בסיס, על פי דוחות למשכנתאות. נקודת בסיס אחת שווה למאה אחוז נקודה.

אחד השיעורים כאן הוא כי לא לדאוג כל כך הרבה על מקבל שיעור נמוך רוק, המשכנתא מועמדים צריך למחזר עם שיעור תחרותי משאיל שיכול לסגור את המהירות.

תסתכל מעבר לשיעור התחתונה

אם אתה לא מצליח לנעול את refinance ההלוואה כאשר שיעורי הנמוכה ביותר, ההבדל החיסכון הפוטנציאלי הוא בדרך כלל מינימלי על פני תקופות קצרות של זמן. Lenda ניתח נתונים מסקר המשכנתאות החודשי של Freddie Mac, אשר הראה כי שיעורי ה - Refi לא השתנו משמעותית בשבוע לשבוע שבין יולי 2015 למאי 2016, כך שצרכנים שהחמיצו את השיעור האופטימלי לא החמיצו אותו בהרבה.

במהלך תקופה זו של 43 שבועות, השינוי הגדול ביותר בשבוע ל -30 שנה היה ירידה של 12 נקודות בסיס, ובחלק מהשבועות נותרו שיעורי הריבית זהה. בהשוואה לשבועיים, השינוי הגדול ביותר היה עלייה של 22 נקודות בסיס.

נניח שאתה עושה לפספס את השיעור הנמוך ביותר על ידי 12 נקודות בסיס ואתה refinancing 30 שנה הלוואה הביתה עם יתרת $ 191,760, חציון מחיר המכירה עבור בתים קיימים בארה"ב בחודש מאי, על פי האיגוד הלאומי של מתווכים, בניכוי תשלום מקדמה של 20%. אתה צריך refinanced ב 3.8%, אבל כעבור שבוע, שיעור טיפה 12 נקודות בסיס, ל 3.68%. היית נשמר $ 14 לחודש מ refinancing בריבית 12 נקודות בסיס נמוך יותר. אבל יש לזכור כי שיעורי יכול היה לעבור את הדרך האחרת, ואתה היית בסופו של דבר לשלם יותר מדי חודש.

במקרים נדירים, שיעורי המשכנתא נופלים. כאשר בוחרי הבונדס אישר בחודש יוני יציאה מהאיחוד האירופי, שיעורי המשכנתאות בארה"ב ירדו ב -26 נקודות בסיס במהלך שמונה ימי העסקים הבאים. אם היית נעול למחזר שלך רק לפני ההצבעה, היית מתגעגע כי הירידה. במקרה כזה, אתה יכול לבקש לשאת ולתת על שיעור נמוך יותר עם המלווה שלך או לנטוש את הבקשה ולהתחיל שוב. אתה עומד בפני ערימה נוספת של ניירת וכנראה לאבד את דמי היישום שלך, אבל לכידת כי נקודת רבע יחסוך לך על 28 $ לחודש על פי הדוגמה שלנו לעיל, סכום לא מבוטל.

יש אנשים למחזר לעשות לחכות לנעול, מסיבות שונות. אולי הם צופים כי שיעורי יירדו, או אולי הם לא שמו לב לפסקת המנעול בהר הניירת שהם חתמו. כ -276 לווים אשר refinanced עם Lenda על פני תקופה של 43 שבועות חיכו חציון של שלושה ימים כדי לנעול את שיעור לאחר אישור. עם זאת, 30% של refinancers אלה חיכו לפחות שבוע לנעול ו 19% לפחות שבועיים, למרות שהם יכלו נעול כמעט מיד.

המתנה לנעילה עשויה להיות מגלגל את הקוביות

זה לא ברור למה אנשים מסוימים לא לנעול מיד, כאשר אין דרך להיות בטוח איזה שיעורי כיוון ילך מיום ליום. ארה"ב כבר בסביבה נופל הדולר מאז 2010, וכי הלך הרוח עשוי להיות לשחק כאשר הצרכנים לשקול את ההחלטה לנעול.

נעילת שיעור מבטיח לך לשלם את שיעור הבטיח ללא קשר למה שקורה בשוק.

"עבור כל מי שמחפש באמת את הזמן הנכון בזמן שאתה ליד הפסגות האלה, האוויר הופך להיות רזה מאוד ואתה חייב להיות מוכן לוותר על כל מה שעבדת עבורו", אומר ג'ים סהנגר, משכנתא הלוואה משכנתא עם Schaffer משכנתאות בע"מ בגני פאלם ביץ ', פלורידה. מנסה שיעורי הריבית הוא פשוט מתגלגל הקוביות, הוא מוסיף.

"אם אתה נועל את התעריף, אתה יודע מה יש לך, "הוא אומר."ברגע שאתה מקבל את ההחלטה להחיל, את שיעור המוצע בשלב זה הגיוני לך."

אם מקבל refi הוא אידיאלי עבור המצב הכלכלי האישי שלך, זה יכול להיות חכם לפעול כאשר אתה רואה שיעור שאתה יודע שאתה יכול להרשות לעצמך במקום לחכות שיעורי לרדת. צף שיעור נותן לך הזדמנות בסופו של דבר עם שיעור טוב יותר, אבל זה גם מכניס אותך בסיכון של אובדן כסף על ידי מקבל תקוע עם שיעור גבוה יותר. זה מסוכן במיוחד עבור לווים שרוצים לקחת את ההלוואה הגדולה ביותר שהם יכולים להעפיל.

שיעורי Refinance באמצע שנת 2016 היו הנמוכה ביותר שהם כבר עשרות שנים, ולכן הם לא יכולים ללכת הרבה יותר נמוך. זה מקטין את האפשרות של תועלת מחכה עוד יותר.

לא בטוח אם זה הזמן הנכון refinance המשכנתא שלך? השתמש באתר שלנו למחזר משכנתא מחשבון כדי לראות כמה אתה יכול לחסוך ואם זה הגיוני בשבילך.

מתודולוגיה

כדי לחשב הפרשי עלות של 12 ו -26 נקודות בסיס: השתמשנו בדוגמה של הלוואה ל -30 שנה עם היתרה של 191,760 $, בהתבסס על חציון מחירי המכירה עבור בתים קיימים בארה"ב בחודש מאי של 239,700 $, על פי האגודה הלאומית של מתווכים. אנו גרע 20% עבור מקדמה. חישבנו תשלומים חודשיים בריבית של 3.54%, 3.68% ו -3.8%.

אמילי סטארבק Crone הוא סופר צוות ב Investmentmatome, אתר כספים אישי. דוא"ל: [email protected]. Twitter: @emstarbuck.