איך הנשיאות טראמפ תשפיע על דיור בשנת 2017

דונלד טראמפ, איל הנדל"ן, יהיה הנשיא ה -45 של מדינתנו. זה חדשות טובות עבור תעשיית הדיור, נכון? ובכן, יש הרבה מה לשקול. הנה איך את הנשיאות טראמפ עשויה להשפיע על דיור homeownership בשנת 2017.

שוק אגרסיבי באחריות

קריאה מאוחדת פחות תקנה ממשלתית מגיע ממחנה טראמפ, כמו גם הרפובליקנים בקונגרס. על המכ"ם dregulation: הצרכן פיננסיים להגנת הלשכה ואלמנטים אחרים של דוד, פרנק, וול סטריט הרפורמה מעשה הנשיא אובמה חתם לתוך החוק בשנת 2010.

"מאז הבחירות, יש הרבה דיונים על איך שינויים צפויים תחת ממשל טראמפ צפויים להפחית את ההשפעה של [CFPB], במיוחד בזירה האכיפה", אומר רוב כריסמן, יועץ בכיר של קבוצת Stratmor, משכנתא בתעשייה ייעוץ. "דוד-פרנק לא יבוטל. זה יהיה מעודן - וזה דבר טוב."

ג 'ף טיילור הוא מנהל שותף של Digital Risk, חברה לעיבוד משכנתאות. הוא גם אומר זמירה דוד-פרנק יהיה דבר טוב עבור בעלי בתים פוטנציאליים.

"אם דוד-פרנק יהיה יעיל, אני חושב שתוכלו להיות בנקים אגרסיביים יותר בשוק, עד כדי ביצוע משכנתאות", הוא אומר. "ואני חושב שזה יפתח מוצר יותר עבור homebuyers בפעם הראשונה … בשנתיים הקרובות."

השוואת שערי משכנתא

טיילור אומר תקנות פחות מחמירים על המלווים עלול להוזיל את עלויות הציות ולאפשר לבנקים קהילתיים קטנים יותר להתחרות עם הבנקים הגדולים, "הגדלת רווחי הבנק - כל אשר עשויים להגדיל את זמינות האשראי."

עם זאת, מבקרים כמו נואה סמית ', לשעבר פרופסור למנהל באוניברסיטת סטוני ברוק, חוששים כי הסרת הפיקוח יחייג את הסיכון הבנקאי לגבות, ואולי חשוב יותר, להחזיר את משלמי המסים על הקרס כדי לחלץ את השחקנים הרעים. בדיוק כמו במהלך משבר הדיור של לפני 10 שנים, זה יהיה עוד "מרוץ לתחתית", כתב סמית בניתוח בלומברג.

אבל ירידה בתקנות הפדרליות לא יהפוך את תעשיית הדיור, אומר כריסמן. "טראמפ אולי מתכוון פחות אכיפה פדרלית, אבל המדינות יישארו תוקפניות. פוליטיקאים בקליפורניה, אילינוי וניו יורק, בעיקר מדינות דמוקרטיות, כבר הזכירו אווירה רגולטורית מוגברת ", הוא אומר.

איך פאני ופרדי 'מתוך בעלות ממשלתית'

פריט נוסף על סדר היום הרפובליקני הוא להפחית את טביעת הרגל של הממשלה בענף המשכנתאות. זה אומר להעביר את פאני מיי ופרדי מאק למגזר הפרטי.

שתי החברות הממומנות על ידי הממשלה החזירו את רוב המשכנתאות והוחזרו עם דמי משלם המסים במהלך התרסקות הדיור. פאני ופרדי קונים הביתה הלוואות ממלווים ולאחר מכן חבילה ולמכור את ההלוואות הללו בחבילות גדולות של אג"ח.

הרווחים הרבעוניים שפאני ופרדי מרוויחים עכשיו מועברים לאוצר ארה"ב, ששולם בחזרה ל -60 מיליארד דולר יותר ממה שהוא סיפק במימון חילוץ לחברות. המשקיעים בפאני ופרדי רוצים לראות את הכסף הזה חוזר למגזר הפרטי.

בנובמבר, מועמד שר האוצר של טראמפ, סטיבן מנוצ'ין, אמר ל- Fox Business Network, "אנחנו חייבים להוציא את פאני ופרדי מבעלות ממשלתית".

"אני חושב שיש מודלים שיכולים לעבוד", אומר טיילור על הפרטת פאני ופרדי. "מה שאני לא חושב שאתה יכול לראות הוא מודל [שבו] ממשלת ארה"ב לא עומד 100% במפורש מאחורי הקשרים כי פאני פרדי בעיה".

לדבריו, הסרת הערבות הפדראלית תקטין את הביקושים העולמיים לניירות ערך מגובי משכנתאות, שהנפיקות של שתי רשויות ממשלתיות. אג"ח אלה הן אינסטרומנטלי לשחרר את ההון עבור המלווים לעשות יותר הלוואות.

Homebuilders וכלכלת טראמפ

מחסור בעובדים מיומנים הוא אחד האילוצים הגדולים ביותר לענף הדיור בשנתיים האחרונות, וטיילור חושש שממשלת טראמפ לא תעזור לעניינים בתחום זה.

"אדון. תוכניתו של טראמפ להוציא כסף על פרויקטי תשתיות ברחבי הארץ עלולה לגרום לעובדים נוספים שייקחו את העבודות האלה ויישארו את בעלי הבתים ביד קצרים ", אומר טיילור. "כמו כן, עמדת ההגירה שלו עשויה לשמור על מהגרים מחוץ למדינה ומחוץ לכוח העבודה - מכה לבוני בתים אשר מסתמכים על מהגרים עבור עבודות בנייה רבות."

מחסור בעבודה גם לתרום עליית שכר לעובדי הבנייה, אשר בתורו לשמור על מחירי הבתים החדשים גבוה, הוא מוסיף.

עם זאת, רוברט Dietz, הכלכלן הראשי של האיגוד הלאומי של בוני הבית, אומר שהוא מצפה ממשל טראמפ לנקוט פעולה על כמה כללי עבודה שיכולים לטובת תעשיית homebuilding. זה יהיה כמעט בוודאות את חוק שעות נוספות של אובמה "זה היה משפיע על הרבה מנהלי אתר הבנייה", אומר Dietz.

כלל זה, שנחסם על ידי שופט פדרלי ב -22 בנובמבר, נועד להכפיל את ההכנסה המקסימלית שהעובד יכול להרוויח ועדיין להיות זכאי לתשלום שעות נוספות חובה. הגבול החדש של 47,500 דולר היה נותן 4.2 מיליון אמריקאים נוספים הזדמנות להרוויח שעות נוספות, על פי ממשל אובמה.

Dietz גם מחפש ממשל טראמפ כדי לסייע בעלויות בנייה נמוכות יותר."רק מתחת ל -25% מהמחיר של הבית החדש שנבנה הוא עקב נטל הרגולציה", הוא אומר. "אני חושב שזה הגיוני שהממשל החדש יוכל לטפל בהרבה מהם".

איך Trump עלול להשפיע על affordability הביתה

שיעורי המשכנתאות זינקו מאז טראמפ זכה בבחירות. זה חלק חדשות טובות / תרחיש חדשות רעות.

"אפשר לטעון שהניצחון של טראמפ העלה את הריבית בגלל החששות מפני האינפלציה העתידית, בהתחשב בהצעות המיסוי והבניית תשתיות", אומר כריסמן. "עלייה זו בשיעורי בהחלט משפיע לרעה על homeownership עבור לראשונה קונים. הגדלת שיעורי הריבית, עם זאת, לעתים קרובות סימן הכלכלה מחזקת, ואם זה המקרה, יותר בפעם הראשונה לווים יהיה זכאי.

" יותר: חישוב התשלום המשכנתא החודשי שלך

טיילור גם אומר affordability הביתה יכול לסבול אבל מציע גורם נוסף במשוואה. "בצד החיובי, [שיעורי משכנתא גבוהים] יכולים גם להאט את מחיר, דבר שיסייע לקונים. שוק הדיור חסרה לראשונה קונים וקונים עולים. הייסוף במחיר איטי יותר עשוי להועיל לרוכשים הזוכים בעלי ערך מוסף בביתם ורוצים לעלות לפני שהמחירים יעלו שוב ", הוא אומר.

"אני אגיד לך, אם אני רוצה לקנות בית בפעם הראשונה או למכור את הבית שלי ולעבור לבית אחר, אני באמת מסתכל על זה בשנה הבאה כנראה שנה נעה כי שיעורי עדיין 4s הם מאוד, מאוד אטרקטיבי, "מוסיף טיילור.

וויל טראמפ לחסל את הריבית ניכוי משכנתא?

ואז יש את הפרה הקדושה ביותר של כל: ניכוי ריבית המשכנתא. זה מוזכר לעתים קרובות כגורם חשוב בשיחה "לקנות או לשכור?".

הממשל טראמפ הרפובליקנים יש לצוף את הרעיון של לשים מכסה על כמות הריבית מותר כי אתה יכול לנכות את הצעת החוק המס שלך.

העניין הוא, ניתוח של מרכז מדיניות המס של המכון העירוני ומוסד ברוקינגס אומר רק כחמישית ממשקי הבית למעשה להשתמש ניכוי. וגם של אלה שכן, רוב הם הרבה מעל המעמד הבינוני משלמי המסים.

"המרכז למדיניות המיסים מגלה כי בשנת 2017, כובע של טראמפ ישפיע רק על 160,000 סינגלים, חלק זעיר של 89 מיליון משלם המסים יחיד, ועל 230,000 זוגות מתוך 59 מיליון filers משותף," הווארד Gleckman, עמית בכיר עם מדיניות מס מרכז, כותב על Forbes.com. "הרוב המכריע של משלמי המסים שהיו עומדים בפני הכובע הם הכנסה גבוהה".

תעריפי הבית תחת נשיאות טראמפ

כריסמן מחפשת שינוי קטן בשיעור הבעלות בשנים הבאות. מנקודת מבט של אחוז, בעלי הבתים בארה"ב הגיעו לשיאה בתקופת הנשיא קלינטון / בוש, הוא אומר. אבל אז הבנקים הרגיע חיתום הנחיות עד כדי כך "אנשים שלא היו צריכים לקנות בתים היו."

התרסקות הדיור שינתה הכול. החיתום, תיעוד ההלוואה ודרישות ההערכה התחזקו מאז. "הלווים השוליים אינם לווים כסף, והמשקיעים מרגישים בטוחים יותר בהשקעה בניירות ערך מגובי משכנתא", אומר כריסמן.

הוא אומר כי הצורך של אמריקה לדיור הוא פשוט גדול כמו פעם וכי מדיניות של טראמפ לא יעביר את החוגה על שיעורי הבית בדרך זו או אחרת.

"גידול האוכלוסייה הפנימית לא הפסיק, וגם לא הגירה. גם הרצון לדור חדש לא רוצה בית לילדיהם ", הוא אומר. "אני חושב שמבחינתנו עד כה, לנשיאות טראמפ תהיה השפעה מועטה בלבד, או לא, על מחירי הדירות".

תחזית חיובית לשנה החדשה

בסך הכל, המומחים דיברנו עם אופטימיות לגבי 2017. המלווים משתמשים בטכנולוגיה טובה יותר כדי לייעל את תהליך המשכנתא, ואת שוק הדיור הוא "בריא" ו "חזקים", במילים שלהם.

"בונים נרגשים", אומר דיץ. הוא אומר הפחתת עלויות רגולטוריות יכול לעזור homebuilders לספק דיור לפלח הכי חזק של השוק, הקונה ברמת הכניסה.

"אם נקבל ממשל שמסתכל על סוגים שונים של מדיניות רגולטורית - שם הם גדלו גדולים מדי או יקרים מדי - זה בהחלט יהיה סיוע [לצד] ההיצע של השוק. ואני חושב שזה חדשות טובות, לא רק עבור בוני, אבל זה חדשות טובות עבור שוכרים פוטנציאליים homebuyers כי הוספת האספקה ​​היא הדרך שבה אתה הכתובת דיור affordability בעיות. " עוד מ Investmentmatome חישוב תשלום המשכנתא שלך השווה את שיעורי המשכנתא כמה בית אתה יכול להרשות לעצמך?

האל Bundrick הוא סופר צוות ב Investmentmatome, אתר כספים אישי. דוא"ל: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.